利用有限责任公司进行房地产规划 编辑

介于公司和一个伙伴关系谎言有限责任公司 （有限责任公司）。这种混合的法律实体有利于小企业主，也是房地产规划的有力工具。

如果您想将资产转让给您的子女、孙子或其他家庭成员，但您担心的是赠与税或遗产税的负担受益人 当你过世时，有限责任公司可以帮助你在有生之年控制和保护资产，将资产留在家庭中，并减少你或你的家庭成员所欠的税款。

关键要点

• 有限责任公司（LLC）可以是一个有用的法律结构，通过它可以将资产传给您的亲人，同时避免或尽量减少遗产税和赠与税。
• 家族有限责任公司允许您的继承人成为股东，他们可以从有限责任公司持有的资产中受益，同时您保留管理控制权。
• 有限责任公司的税收优惠在于，转让给继承人的股份价值可以大幅贴现，通常高达其市场价值的40%。
• 几乎任何资产都可以投入有限责任公司。

什么是有限责任公司？

有限责任公司是所有50个州都承认的法律实体，尽管每个州都有自己的条例来管理这些公司的成立、经营和税收。与公司一样，LLC所有者（称为成员）在发生债务、诉讼或其他索赔时不承担个人责任，从而保护个人财产，如房屋、汽车、个人银行账户或投资。

与公司不同的是，有限责任公司的成员可以以任何他们喜欢的方式管理有限责任公司，并且比公司受更少的国家法规和手续的约束。作为合伙企业，有限责任公司的成员在其个人账户上报告企业的利润和亏损纳税申报表而不是有限责任公司本身作为一个商业实体被征税。 

利用有限责任公司进行房地产规划的好处

你努力工作来赚取和增加你的财富，一旦你离开了家，你可能会尽可能多地想留在家里。与您的子女建立家庭有限责任公司可以让您：

• 有效减少；遗产税&您的子女将被要求支付遗产税
• 在你有生之年，把遗产分给你的孩子，而不必受到赠与税的重创
• 保持对资产的控制

简而言之，这对你和你的孩子来说是双赢的。如果你试图避免遗产税，重要的是要注意到，到2020年，令人担忧的40%联邦遗产税只有在个人财产价值超过1158万美元的情况下才会生效。2021年，这个数字是1170万美元。价值低于这个的房产被认为是免税的。 

赠与税但是，如果赠送者是未婚的，则在一年内转让15000美元后生效（已婚夫妇可以共同赠送30000美元）。这一总额每年都会重置，捐赠者所欠的税款是捐赠者而不是受赠者。这一限制适用于每位受赠人，因此向您的三个子女和五个孙子孙女每人捐赠15000美元不会招致赠与税。

另外，请记住，如果您超过每年15000美元的赠与税排除限额，则终身上限为1000万美元。之后，赠与税变为40%。在您达到上限之前，超过15000美元限额的每一笔金额都将从您的终身上限中扣除，使您更接近40%的税率。 考虑到这一点，利用有限责任公司在家庭成员之间转移财富的好处变得更加明显。

家族有限责任公司

在家族有限责任公司中，父母维持有限责任公司的管理，子女或孙子孙女持有有限责任公司资产的股份，但没有管理权或财产权表决权 . 这允许父母购买、出售、交易或分配有限责任公司的资产，而其他成员出售有限责任公司股份、退出公司或转让其在公司的成员资格的能力受到限制。

通过这种方式，父母保持对资产的控制，可以保护每个人不受年轻成员的财务决策的影响。向较年轻的成员赠送股份确实属于赠与税的范畴，但有显著的税收优惠，可以让你捐赠更多，同时降低你的遗产价值。

家族有限责任公司的工作原理

在你按照你所在州的法律程序建立了你的家族有限责任公司之后，你就可以开始转移资产了。然后决定如何翻译市场价值将这些资产转换成有限责任公司的价值单位，类似于股票 在公司里。现在，您可以将您的有限责任公司的所有权转移给您的子女或孙子孙女，如您所愿。

转让给有限责任公司非管理成员的权益单位价值的折扣是基于这样一个事实，即没有管理权，有限责任公司权益单位的市场化程度就会降低。

在这里税收优惠 真正发挥作用：如果您是有限责任公司的经理，而您的子女是非管理成员，则转让给他们的单位价值可以大幅贴现，通常高达其市场价值的40%。

降低遗产税

现在你的后代可以从他们的遗产中得到一笔预付款，但是税收负担要比他们在个人财产上要低所得税 ，并且你的遗产的总价值降低，最终导致你去世时遗产税降低。

您可以对转让给您子女的单位价值进行折扣，这样您就可以向他们赠送折扣有限责任公司单位的礼品，从而超越目前的15000美元礼品限额，而无需支付额外费用赠与税 .

例如，如果您希望向您的子女赠送价值为1000美元的非管理层有限责任公司股份，您可以对其价值进行40%的折扣（使每个股份的价值降至600美元）。现在，你不必在缴纳赠与税之前转让15股，你可以转让25股。

在这种方式下，你可以在不征收赠与税的情况下赠送大量礼物，同时降低你的遗产价值，降低你的最终遗产税继承人 将面对。

我可以把什么转入有限责任公司？

您可以将任何资产转入有限责任公司，然后将这些资产传给您的子孙后代。典型资产包括：

• 现金：你可以把钱从你的个人银行账户转到有限责任公司，然后分配给有限责任公司的成员。
• 财产：您可以将土地所有权和在该土地上建造的建筑物转让给您的有限责任公司。但是，在此类转让之前，您可能需要获得任何抵押持有人的批准，请与他们核实。
• 个人财产：你可以转让汽车，股票，贵金属或其他重要物品。

底线

一个家族拥有的有限责任公司是一个强大的工具来管理您的资产，并把他们传给您的孩子。您可以将自己指定为有限责任公司的经理，同时为自己和您的子女提供重大的税收优惠，从而保持对您的遗产的控制权。

由于遗产规划非常复杂，各州对有限责任公司的管理规定也各不相同，并且随着时间的推移而不断变化，因此，请务必与律师进行核对财务顾问 在正式制定你的有限责任公司计划之前。

你还需要设立有限责任公司的法律援助 . 您还将承担初始费用和年费。考虑到所有这些成本，你的规划和你的决定，这种类型的结构是否有意义，你的遗产。