度假屋还是创收投资？编辑

这个美国梦&在过去的50年里，买房的方式经历了相当大的变化，扩展到第二套或度假房。但是，湖边的小屋、山上的小屋和海滩上的小屋通常一年中90%的时间都是空着的，而它们的主人却在为下一个假期预留时间，并为下一个假期买单抵押贷款和财产税 .

当然，当你不在时，有一种替代方法可以让你的度假屋尘土飞扬：把它租给其他希望享受一段远离工作时间的人。虽然租房可能有利可图，但您需要考虑税收影响；

关键要点

如果您在第二套住房中停留的时间少于两周，并试图在剩余时间内租用，IRS会将其视为投资性房地产。
租金损失只能从其他租金、你不经营的私人合伙企业或S公司的收入中冲销。
您拥有度假屋的时间长短会影响您缴纳的资本利得税。
如果您拥有第二套住房用于租赁，并且AGI低于150000美元，请开始积极管理。

提供第二套住房

购买和维护二级住宅&是一个巨大的财务决策。第二套住房承担了您的所有费用第一个家 &而且通常更多，但没有IRS的轻松注销。

如果你正在考虑购买第二套住房，第一步就是决定你是用抵押贷款还是用现金支付。要帮助您做出决定，请使用按揭计算器研究度假地产所在地区的贷款利率。然后，一旦你收集了每月抵押贷款付款的总成本估计数，再检查一下你的财务状况，看看是抵押贷款还是现金付款更有意义。

如果您打算购买度假屋，但没有全现金购买的资金，请注意IRS已经关闭了漏洞您可以使用第二抵押贷款购买单独的投资性房地产同时仍将您的付款作为个人抵押贷款利息扣除。如果你打算借第二套房子，你将不得不办理另一笔抵押贷款，允许免税利息 .

740万

根据统计，美国有资格享受第二套住房抵押贷款税减免的住房数量，相当于总住房存量的5.6%全国住房建筑商协会以及人口普查局；

美国国税局关于度假屋投资的报告

如果你拥有一套房子，而且租期不到15天，你就不必这么做申报收入 . 但是，如果您在第二套住房中居住不到两周，然后试图在剩余时间内租用，IRS会将其视为投资性房地产。重要的是要记住，对您在树林中的小屋的需求可能只会在高峰期出现—您可能希望自己使用该物业的同一时期；

第二套住房似乎是国税局的一个灰色地带。所有租金损失均为“被动损失”或；爱好损失“这些只能从其他收入中冲销被动活动像其他租房一样，你不帮忙经营的私人合伙企业或S公司. 你不能使用的被动损失被结转，直到你卖掉度假屋。出售物业时，您可以使用过去的损失抵消任何损失利润 . 如果您在出售后有额外的被动损失冲销，您可以从常规收入中索赔。

根据美国国税局2019纳税年度的最新指引，如果出现以下情况，您每年最多可扣除25000美元：

你的调整总收入低于100000美元；
您积极参与物业管理

这个减税以15万美元的价格消失调整后总收入（AGI）即使大多数有能力购买第二套住房的人的AGI远远高于这些数字。如果您的AGI在100000美元到150000美元之间，您有资格获得一半的住房演绎. 积极参与是最大的挑战。如果您或您的配偶想成为一名合格的房地产专业人士，并积极管理物业以弥补被动损失，您可以使用每年的扣除额。不过，请注意美国国税局不太可能相信你有一份全职工作和兼职工作物业经理 . 您需要一份详细的日志，说明您作为物业经理的原因、时间、地点和工作内容，以便证明您的情况并进行扣减；

对于大多数拥有第二套住房的人来说，将其归类为混合用途房地产（出于税收目的）并在一年内将其出租14晚才免税，这样他们会得到更好的服务。

出售度假屋

热门度假区的房产通常升值幅度高于平均水平，因此有时您可能会想套现并出售。您拥有度假屋的时间长短会影响您的生活质量资本利得税. 如果你在一年前卖出，你将受到短期资本收益率的影响。如果你在一年后出售，你的联邦税将按长期计算资本利得率 .

然而，如果你愿意完全搬迁，你可以做一些闪避。如果您以每人25万美元的免税扣除额出售您的主要居所，并搬进度假屋并将其申报为您的新主要居所，您将能够使用25万美元（夫妻50万美元）免除再说一遍——假设你在以前的度假屋住了两年。不幸的是，这种策略通常只适用于个体经营者或者退休。对于已转换为主要居所的度假屋，使用资本收益除外条款也有其他限制；

根据2018年的最新数据，近60%的美国人持有某种形式的人寿保险；

如果您决定成为第二套住房的房东，并且您的AGI低于15万美元，您最好的做法可能是积极参与管理自己的房产。