1031交换规则：你需要知道的 编辑

在房地产领域，1031交易所是将一种投资性房地产交换给另一种允许资本利得税推迟。这个术语的名字来自美国国税局代码第1031节 房地产经纪人、产权公司、投资者和足球妈妈们到处宣扬。有些人甚至坚持要把它变成一个动词，比如：“让我们把那幢楼换成另一幢。”；

国税局第1031条有许多活动部分，房地产投资者必须了解之前，试图使用它。交换只能与同类属性进行，IRS规则限制使用度假属性。也有税收影响和时间框架，可能是有问题的。不过，如果你正在考虑1031或只是好奇这里是你应该知道的规则。

关键要点

• 1031交易所是为商业或投资目的而持有的房地产的互换。
• 在国税局看来，被交换的财产必须被视为递延资本利得税的实物。
• 如果使用正确，您可以进行1031次交换的次数或频率没有限制。
• 这些规则可以在非常特殊的条件下适用于原主要居住地。

第1031节是什么？

广义地说，1031交易所（也称为像是善意的交换或更为严厉的做法）是将一种投资性房地产换成另一种投资性房地产。尽管大多数掉期交易都是按销售额计税的，但如果您的掉期交易符合1031的要求，则在交易时您将无需缴税或缴纳有限的税款。

实际上，你可以改变你的投资形式，而无需（如国税局所认为的）兑现或确认资本收益. 让你的投资继续增长递延税款. 做1031的次数和频率没有限制。你可以将一块投资房地产的收益滚动到另一块，再滚动到另一块，再滚动到另一块。虽然你可能在每次交换中都有利润，但你在多年后以现金出售之前是避税的。然后，如果按计划进行，你只需缴纳一项税，而且是按长期资本收益率（目前为15%或20%，视收入而定，一些低收入纳税人为0%）。

大多数交流只能是“类”的——这是一个神秘的短语，并不代表你所认为的意思。你可以用一栋公寓楼换成原始土地，或者用一个牧场换成一个露天购物中心。规则出人意料地宽松。你甚至可以把一个企业换成另一个企业。但粗心的人也有陷阱。

1031条款适用于投资和商业地产，不过在某些条件下，这些规则可以适用于原主要居住地。也有一些方法，你可以使用1031交换度假屋更多的，但这个漏洞比以前小得多。

为了获得1031交易所的资格，这两处房产必须位于美国。

应折旧财产的特殊规则

交换可折旧财产时适用特殊规则。它可以引发一个被称为折旧回收这是作为普通收入. 一般来说，如果你把一栋楼换成另一栋楼，你就可以避免这次夺回。但是，如果你用有建筑物的改良土地换取没有建筑物的未改良土地，你之前对建筑物提出的折旧将作为普通收入收回。

这就是为什么你在做1031时需要专业帮助的原因。

对1031规则的修改

在新宪法通过之前减税和就业法案（TCJA）2017年12月，一些个人财产的交易，如特许经营许可证、飞机和设备，符合1031交易所的条件。现在，只有第1031节中定义的不动产（或不动产）才有资格。

值得注意的是，TCJA对某些有形个人财产的全额费用补贴可能有助于弥补税法的这一变化。

TCJA包括一项过渡规则，如果在2017年12月31日之前出售了原始财产或购买了替换财产，则允许在2018年交换1031件合格的个人财产。过渡规则是针对纳税人的，不允许反向1031交换 新物业在旧物业出售前购买；

公司股票或合伙权益的交换从来没有资格，现在仍然没有资格，但作为一个整体的权益共同承租人（TIC）在房地产行业仍然如此。

延迟交换和时间规则

传统上，交换涉及两个人之间的一种财产与另一种财产的简单交换。但是找到一个拥有你想要的确切财产的人想要你拥有的确切财产的可能性很小。出于这个原因，大多数交易所都是延迟的、三方的或更为严格的交易所（以允许它们交易的第一个税务案例命名）。

在延迟交易中，你需要一个合格的中介（中间人），在你“出售”你的房产并用它为你“购买”置换房产后，他会持有现金。这种三方交换被视为交换。

在延迟交换中，您必须遵守两个关键的计时规则：

45天规则

第一项涉及指定替代财产。一旦你的房产出售，中介就会收到现金。你不能收到现金，否则会破坏1031治疗。另外，在您的房产出售后的45天内，您必须以书面形式向中介指定替换房产，并说明您想要获得的房产。国税局说，只要你最终关闭其中一处房产，你就可以指定三处房产。你甚至可以指定三个以上，如果他们属于某些估值测试。

180天规则

延迟交易中的第二个计时规则与交割有关。你必须在旧房子出售后180天内关闭新房子。 

这两个时间段同时运行，这意味着你开始计算时，出售你的财产关闭。例如，如果您在45天后指定了一个替换属性，那么您只剩下135天就可以关闭它了。

税收影响：现金和债务

中介收购置换房产后，您可能还有剩余现金。如果是的话，中介会在180天内付清。这些现金被称为“boot”，将作为出售房产的部分销售收入征税，通常作为资本收益。

人们在这些交易中遇到麻烦的一个主要原因是没有考虑贷款。你必须考虑抵押贷款或其他债务的财产，你放弃，以及任何债务的更换财产。如果你没有收到现金，但你的负债下降了，这也将被视为你的收入，就像现金一样。

假设你对旧房产有100万美元的抵押贷款，但你对新房产的抵押贷款只有90万美元。你有10万美元的收益也被归类为“boot”，它将被征税。

度假屋1031

你可能听说过纳税人用1031条款把一个度假屋换成另一个度假屋的故事，甚至可能换成他们想退休的房子，而且1031条款推迟了对收益的确认。后来，他们搬进了新的房产，把它作为自己的主要住所，并最终计划使用50万美元的资本利得。这种排除允许你出售你的主要住所，并与你的配偶一起，保护50万美元的资本收益，只要你在过去五年中在那里住了两年。

2004年，国会收紧了这个漏洞。 是的，纳税人仍然可以把度假屋变成出租房，进行1031次交换。例如：你停止使用你的海滨别墅，把它租出去六个月或一年，然后把它换成另一处房产。如果你租了一个房客，以一种公事公办的方式行事，你可能已经把房子变成了投资性房地产，这应该会让你的1031交易所还行。

然而，如果你只是提供租金，但从来没有真正的租户，这可能是不允许的。事实将是关键，时机也将是关键。在你将房产的用途转换为出租后，时间越长越好。虽然没有绝对的标准，但任何少于6个月的诚意出租使用，恐怕都是不够的。一年会更好。

搬进1031号交换公寓

如果你想用你交换的房产作为你的第二个甚至是第一个新家，你不能马上搬进去。2008年，美国国税局制定了一项安全港规则，根据该规则，国税局表示将不会质疑替代住房是否符合第1031条规定的投资性房地产的条件。为了达到这个安全港，在交易所之后的两个12个月内。

• 您必须将住宅单元以公平租金租给他人14天或更长时间。
• 您个人对住宅单元的使用不得超过14天或住宅单元以公平租金出租的12个月期间天数的10%（以较大者为准）。

此外，在成功地将一处度假或投资房产换成另一处度假或投资房产后，您不能立即将新房产转换为您的主要住房，并利用50万美元的除外条款。

在2004年法律修改之前，投资者可以将1031号交易所的一处租赁房地产转让给另一处租赁房地产，将新租赁房地产出租一段时间，搬进该房地产几年，然后出售，利用排除出售主要住宅所得的利益。现在，如果您在1031交易所购买了房产，并且后来试图将该房产作为您的主要居所出售，则在自1031同类交易所购买房产之日起的五年期间内，该除外条款将不适用。换言之，你将不得不等待更长的时间来使用主要居住资本利得税减免。

底线

一个1031交易所可以被精明的房地产投资者作为一个税收递延策略来积累财富。许多复杂的活动部件不仅需要了解规则，而且需要寻求专业帮助，即使是经验丰富的投资者。