自租自住：过程如何 编辑

如果你和大多数购房者一样，你需要一个抵押贷款为购买新房子提供资金。要获得资格，您必须拥有良好的；信用评分 &以及用现金支付首付款。如果没有这些，传统的拥有住房的方式可能就不是一种选择。

但是，也有另一种选择：自租协议，即您在一定时间内租赁房屋，并可选择在租赁期满前购买。自租协议由两部分组成：标准租赁协议和购买期权。 

这里是一个什么样的关注和如何出租自己的过程工作的概述。这比租房更复杂，你需要采取额外的预防措施来保护自己的利益。这样做可以帮助你判断如果你想买房，这笔交易是否是一个好的选择。

关键要点

• 自租协议是指您承诺在一段特定时间内租赁一处房产，并可选择在租约到期前购买该房产的交易。
• 自租协议包括一个标准的租赁协议，也可以选择在以后购买物业。
• 租赁期权合同赋予您在租赁到期时购买房屋的权利，而租赁购买合同则要求您购买房屋。
• 您在整个租赁期间支付租金，在某些情况下，支付的一定百分比将应用于购买价格。
• 有了一些自租合同，你可能需要维护物业和支付维修费用。

不可退还的预付费

在自租协议中，您（作为买方）向卖方支付一次性的、通常不可退还的预付费，称为期权费、期权金或期权对价。这笔费用使你可以选择在将来某个时候买房子。期权费通常是可以协商的，因为没有标准费率。尽管如此，费用通常在购买价格的1%到5%之间。 

租赁选择权与租赁购买

需要注意的是，租售合同有不同的类型，有些合同比其他合同更方便消费者，也更灵活。租赁选择权&合同赋予您在租约到期时购买房屋的权利，但不是义务。如果你决定在租赁期结束时不购买该房产，那么该选择权就到期了，你可以离开，而无需继续支付租金或购买。租购合同并非总是如此。 

要有购买的选择权而没有购买的义务，就需要有租赁选择权合同。因为法律术语可能很难解读，所以在签署任何东西之前，最好先与一位合格的房地产律师审查合同，这样你就知道自己的权利，也知道自己到底在干什么。 

注意租购合同你可能有法律义务在租赁结束时购买房屋，无论你是否负担得起。

商定购买价格

自租协议应规定何时以及如何确定房屋的购买价格。在某些情况下，您和卖方在签订合同时会就购买价格达成一致，通常价格高于当前市场价值。在其他情况下，价格是在租约到期时根据房产当时的市场价值确定的。很多购房者更喜欢“锁定”购房价格，尤其是在房价呈上涨趋势的市场。 

向委托人申请租金

你要在整个租期内付房租。问题是每笔付款的一部分是否适用于最终购买价格。举个例子，如果你在三年内每月支付1200美元的租金，其中25%用于购买，你将获得10800美元的租金抵免（1200 x 0.25=300美元；300 x 36个月=10800美元）。通常，租金略高于该地区的现行费率，以弥补您收到的租金抵免。但一定要知道付了保险费你能得到什么。 

在某些合同中，您必须支付的全部或部分期权金可以在收盘时应用于最终购买价格。

租房自住维修

根据合同条款的不同，您可能负责维护物业和支付维修费用。通常，这是房东的责任，因此请仔细阅读您的合同细则。由于卖方最终要承担任何业主协会费用、税费和保险（毕竟这仍然是他们的房子），因此他们通常会选择支付这些费用。无论哪种方式，您都需要租房者的保险单来弥补个人财产的损失，并在有人在家中受伤或您意外伤害他人时提供责任险。 

确保合同中明确规定了维护和维修要求（请您的律师解释您的责任）。维护物业，例如修剪草坪、耙树叶、清理排水沟等，与更换损坏的屋顶或使电力恢复正常非常不同。不管你是负责一切还是仅仅负责修剪草坪，检查房子，进行评估，在签署任何文件之前确保房产税是最新的。

购买房产

合同结束后会发生什么部分取决于你签署的协议类型。如果你有一个租赁选择权合同，并想购买物业，你可能需要获得抵押贷款（或其他融资），以支付卖方全额。

相反，如果你决定不买房子，或者在租赁期结束时无法获得融资，那么选择权将到期，你将搬出房子，就像你在租其他房产一样。你很可能会没收到那时为止支付的任何款项，包括期权金和任何租金信贷，但你没有义务继续租房或购买房屋。 

如果你有租购合同，你可能有法律义务在租约到期时购买物业。这可能是有很多原因的问题，特别是如果你不能保证抵押贷款。租赁选择权合同几乎总是比租购合同更可取，因为它们提供了更大的灵活性，而且如果您不愿意或无法在租赁到期时购买房屋，您也不会面临被起诉的风险。 

对待这个过程就像你直接买房一样：做你的尽职调查，研究区域，与附近的其他房子比较价格，研究合同，研究卖方的历史。

如果您遇到与COVID-19相关的财务困难，租房者计划以及防止止赎、驱逐和提供按揭付款减免作为冠状病毒刺激计划的一部分，可从联邦政府、各州、市政府和私人贷款机构获得。

理想的租房给自己的候选人

如果你是一个有抱负的房主，但从财务角度来说还没有准备好，租房自住协议可能是一个很好的选择。这些协议让你有机会让你的财务状况良好，提高你的信用评分，并节省资金的首付，同时“锁定”的市场你想拥有的房子. 如果期权金和/或租金的一个百分比接近购买价格，他们经常这样做，你也可以建立一些股权。 

而租房自住协议传统上是面向那些没有资格申请住房的人合格贷款，还有第二类候选人，他们在很大程度上被自租行业忽视了：在价格昂贵、不符合规定的贷款市场上无法获得抵押贷款的人。“在高成本的城市房地产市场，哪里大额（不合格）贷款作为标准，对于那些在财务上有生存能力、信誉良好、还不能获得或不想获得抵押贷款的人来说，有一个更好的解决方案的巨大需求韦伯豪斯 ，一家位于旧金山的初创公司。

斯科尔茨说：“随着房价上涨，越来越多的城市的房价超出了贷款限额，被迫发放巨额贷款，问题从消费者转移到了住房金融行业。”。由于严格的自动承销指导原则和20%至40%的首付要求，即使是有经济能力的人也很难在这些市场获得融资。

斯科尔茨说：“例如，任何收入不寻常的事情都会把高收入者置于‘离群’的地位，因为承销商无法将他们整齐地放在一个盒子里。”。这包括那些有非传统收入的人自营的 或者合同工，或者没有美国信用记录（例如，外国人），以及那些仅仅缺少银行要求的不合格贷款20%到40%的巨额首付的人。

高成本市场并不是一个明显的地方，你会发现租到自己的财产，这是什么使Verbhouse不寻常。但是，所有潜在的自租房买家都会从尝试将其以消费者为中心的特点写入自租房合同中获益：期权费和每次租金支付的一部分以美元对美元的价格购买买价，租金和买价最多锁定5年，而且，即使参与者决定不购买股票，他们也可以建立股票并捕捉市场升值。根据斯科尔茨的说法，参与者可以在公平市价 ：Verbhouse出售房屋，参与者保持市场增值加上他们通过租金“购买首付”积累的任何权益。

在你签合同之前

当你考虑出租自己的房产时，你应该采取什么措施？一定要： 

选择合适的术语

输入租赁选择协议，而不是租赁购买协议。

寻求帮助

聘请一名合格的房地产律师来解释合同，帮助你了解自己的权利和义务。你可能想在签约前协商一些要点，如果对你不太有利的话，就避免交易。

研究合同

确保您了解：

• 截止日期（什么时候到期）
• 期权费和租金——以及每项费用中有多少用于购买价格
• 如何确定购买价格
• 如何行使您的购买选择权（例如，卖方可能要求您提前书面通知您的购买意向）
• 是否允许携带宠物
• 谁负责维修、房主协会会费、房产税等
• “维护”的意思是：只是修剪草坪、耙草等，或是认真的修理，比如修屋顶。

研究家庭

下令进行独立评估，进行财产检查，确保财产税是最新的，并确保财产没有留置权。

研究卖方

查看卖家的信用报告，寻找财务问题的迹象，并获取产权报告，查看卖家拥有房产的时间，他们拥有房产的时间越长，股权越多越好。

仔细检查一下细节

在什么情况下你会失去购买房产的选择权？在某些合同中，如果你只是迟交了一次租金，或者你没有书面通知卖方你的购买意向，你就失去了这项权利。

底线

租房自住协议允许潜在购房者立即搬进房子，在尝试获得抵押贷款之前，他们有几年的时间来提高自己的信用评分和/或节省首付。当然，一定要符合一定的条款和条件，按照租给自己的约定。即使房地产代理协助这一过程，在您签署任何文件之前，也必须咨询一位合格的房地产律师，他可以澄清合同和您的权利。