租赁选项定义 编辑

什么是租赁选择？

租赁选择权是一种协议，使租客可以选择在租赁期内或租赁期结束时购买租赁的房产。它还排除了业主提供的财产出售给任何其他人。租期届满时，租客必须行使选择权或放弃选择权。租赁选择权也称为具有购买选择权的租赁。

租赁选项的工作原理

与标准租购协议相比，租购协议要求租房者在租期结束时购买房屋，租赁选择权给了潜在买家更多的灵活性。房屋的价格由买房人（租房人）和房主预先商定。这个价格通常是以房屋的当前市场价值计算的，这样租房者就可以在未来以今天的价格购买房屋。对于这种选择，房主通常会向租客收取预付费，可能是房屋售价的1%。如果租房人在租期结束时决定买房，这笔费用将计入首付。

租赁选择对那些可能正在建立信用或者没有足够的存款支付首付的人特别有用。然而，租赁期权有几个特点值得考虑。

租金支付

业主除了收取标准月租金外，还收取额外费用，以便在租赁期结束时选择按今天的价格购买。溢价可能是当前市场租金的一个百分比，比如这种规模的房屋的标准月租金的10%。额外的金额或溢价，这通常被称为租金信贷，成为首付的一部分，如果选择购买房屋的租客。但是，如果在租赁期结束时没有购买房屋，承租人将没收超过标准租金支付的额外款项。

有些所有者可能会一次性支付现金，通常被称为“有价值的对价”，这类似于金融市场上为期权支付的溢价。它不是购买房产的押金，也就是说它是不可退还的。金额从100美元到预期购买价格的5%不等。

具有租赁选择权的银行融资

对租房者来说，一个好消息是，通常情况下，银行会允许高于租金的保费的总资金用于购买房屋的首付。但是，如果收取的租金是按市场价格计算的，银行不得将任何资金用于购买价格。重要的是，购房者要与多家银行核实，以确定他们的政策，为一套有租赁选择权的住房提供抵押贷款。

租赁选择权的期限

选择权的期限可以是业主和租客同意的任何期限，但通常为一至三年。租赁选择权合同还规定了租赁开始时房产的购买价格，或在选择权结束时如何确定该价格。

关键要点

• 租赁选择权是一种协议，使租客可以选择在租赁期内或租赁期结束时购买租赁的房产。
• 租赁选择权也排除了业主将物业出售给其他任何人的可能性。
• 租房者通常支付高于标准月租金的一定比例的费用，这部分费用用于购买房屋的首付。

使用租赁选项的原因

有几个原因可以解释为什么租客和房主可以选择租赁。重要的是要考虑签订协议是否利大于弊。

为什么租客会选择租赁

一个潜在的买家可能有很多理由使用租赁选择权，而不是一开始就直接购买物业。一个主要的考虑因素是没有足够的钱或信贷进行购买。租房可以让潜在的买家节省购买的钱，同时通过定期、按时付款来建立自己的信用。

租房者将来有机会以今天的价格购买房产。如果租房者今天没有攒下买房子的钱，但又担心房子的价值在未来几年会增加，那么租房选择是一个不错的选择。另外，如果租房者喜欢房子、学区或社区，租房选择将房子从市场上剥离，这样租房者就可以节省足够的钱在租期结束时购买。

即使潜在买家有能力购买房产，他们也可能不想马上承诺。例如，如果潜在买家来自另一个地方，他们可能希望在承诺购买之前住在新的城镇。或者，他们可能仍然有他们的旧财产出售之前，能够购买新的财产。

最后，该物业可能不符合某些贷款的资格，包括VA贷款 ，由于需要维修或升级。通过先租房，潜在买家可以进行这些改进，以便以后有资格获得贷款。

业主为何选择租赁

业主可能会签订租赁选择权协议，因为他们有困难出售的房子彻底。这种选择可以使房产对不同类型的潜在买家更有吸引力。

此外，如果房主打算在几年内卖掉房子，租赁选择权允许房主收取高于当前市场租金的溢价。最坏的情况是，租房者不买房子；房主把房子放在市场上出售，并保持额外支付的资金高于标准月租金。

现在直接出售房产，而不是以后再出售，可能还涉及税收问题。期权虽然不能保证日后出售，但它确实更可能使业主在期权结束时有买家准备出手。

如果在租赁期结束时没有行使购买房屋的选择权，承租人将没收超过标准月租金支付的额外款项。

租赁选择的特殊考虑

出租人保险 通常用于出租人的个人物品。出租人的保险保障任何损失价值的财产和家具在家里。另外，如果在租赁期内发生可能对财产价值产生不利影响的事情，如火灾或水毁，业主也必须购买业主保险，这一点很重要。

评估意外事件 应包含在租赁选择权协议中。换句话说，当租约到期时，房屋的价值可能会下降。在买卖进行之前，评估提供了房产的最新价值。

重要的是要计算出确切的金额，将支付给业主在结束租赁选择权。记住，房主是把房子从市场上拿出来，通过签订租赁协议放弃了房屋市场价值的任何收益。业主希望得到足够的补偿，因为他不能把房子卖给另一个准备买房的人。

对于那些考虑租赁选择权或租赁选择权购买的人来说，他们最好有一位熟悉租赁选择权交易的律师来审查细则，以确保租赁期结束时没有任何意外。