了解Case-Shiller住房指数 编辑

这个Case-Shiller指数标准普尔/凯斯-希勒房价指数（S&P/Case-Shiller Home Price Index）是由三位经济学家艾伦•维斯（Allan Weiss）、卡尔•凯斯（Karl Case）和罗伯特•希勒（Robert Shiller）在20世纪80年代开发的。这些人后来成立了一家公司，将他们的研究成果出售给美国各地的房屋价格跟踪公司。该公司被Fiserv，Inc.收购，Fiserv，Inc.将标准普尔发布的指数背后的数据制成表格。 

实际上，Case-Shiller指数不仅仅是一个指数，而是由几个指数组成：

• 这个全国房价指数通过跟踪独栋住宅的购买价格和转售价值，跟踪住宅价值的变化。它涵盖了九大人口普查部门在美国。
• 第十城市综合指数覆盖波士顿、芝加哥、丹佛、拉斯维加斯、洛杉矶、迈阿密、纽约、圣地亚哥、旧金山和华盛顿特区。
• 20城市综合指数，包括上述所有城市，加上亚特兰大，夏洛特，克利夫兰，达拉斯，底特律，明尼阿波利斯，凤凰城，波特兰（俄勒冈州），西雅图和坦帕。
• 以上列出的所有城市也有20个单独的地铁面积指数。

除按季度计算并于2月、5月、8月和11月最后一个星期二公布的国家指数外，上述各项指数均于美国东部时间每月最后一个星期二上午9点公布。由于有两个月的数据滞后时间，因此5月份发布的报告将只涵盖3月份的房屋销售情况。 

关键要点

• Case-Shiller指数由多个指数组成，这些指数使用公平交易法和重复销售法跟踪独栋独立住宅的价值。
• 其他指标，如用于评估公寓的指标确实存在。
• 一个追踪县级房地产价值的指数可以为潜在买家提供更相关的本地信息。
• 所有的房价指数，尤其是Case-Shiller指数，不仅是房地产市场的晴雨表，也是整个经济健康状况的晴雨表。

索引跟踪什么和不跟踪什么

每一个指数衡量的是独立家庭的价格变化 使用重复销售法 ，比较同一楼盘随时间推移的销售价格。新建筑除外。因为这些房子以前没有卖过，所以在没有两个业主之前，无法计算它们的销售价格是如何变化的。

Case-Shiller索引跟踪的销售类型称为公平交易. 这些是房屋出售时的交易市场价值而销售价格数据可以用来获得一个准确的快照住房市场。母亲以低于市场的优惠价格将房屋出售给儿子的交易，无论如何都不包括在希勒指数中。丧失抵押品赎回权 由于银行与个人之间的销售被视为公平交易和重复销售，因此销售被纳入指数。

公寓和合作不包括在任何主要指数。然而，在波士顿、芝加哥、纽约、洛杉矶和旧金山这五个主要市场，有单独的公寓指数跟踪公寓价格。 

该指数中还排除了名称发生变化的房产（例如，直到最近才被视为房屋但现在是公寓的房产不包括在内）、房产发生重大变化前后的销售权（如两居室房屋改建为五居室房屋）以及似乎发生了变化的交易数据错误（例如，一套售价为10万美元的房子后来被报告为售价1万美元）。

为什么房价很重要

即使你不买不卖房子，房价是反映整体经济表现的一个指标 . 人们是否有信心认为现在是进行大规模、昂贵投资的好时机？特定地理区域的经济表现如何？在房地产行业拥有大量股份的企业表现如何？Case-Shiller指数提供了对所有这些指标的深入了解。

甚至可以通过投资标普/凯斯-席勒（s&P/Case-Shiller）房价指数期货和期权，间接利用房价的变化芝加哥商品交易所. 这类投资建议用于房地产和房地产等企业房地产 开发商、银行、抵押贷款机构和房屋供应商帮助他们降低在房地产领域持有大量股份的风险。即使是与住房几乎没有或根本没有关系的企业，也可能希望投资于这些产品，以分散投资组合，管理投资风险。

最后，许多人在家里的投资至少和在股票上的投资一样多，甚至更多。因此，房屋价格变动对其投资组合的总价值有重大影响。

美国两个备选房价指数

房价指数

这个美国联邦住房金融局（FHFA）根据2008年《住房和经济复苏法》成立，公布季度房价指数。HPI覆盖了所有50个州的400个大都市地区，包含了上世纪70年代的数据。 

FHFA HPI是一个有点包罗万象的术语，由FHFA产生的几个指数，并基于数以千万计的房屋销售。FHFA研究与统计部门的监管经济学家威尔·多纳（Will Doerner）指出，为了突出不同的细分市场，FHFA生成了三种主要类型的指数：仅购买HPI、所有交易HPI和扩展数据HPI。

例如，所有事务HPI包括再融资 ，而不仅仅是购买，而每年的HPI包括最细粒度的数据：下至邮政编码、县和人口普查区级别。例如，仅限购买的HPI是媒体引用最多的一种。扩展的数据HPI包括FHA抵押贷款和公共记录中的信息，这使得数据能够覆盖销售低于合格贷款限额的房屋的整个市场。

FHFA还为从业者和研究人员制定了其他替代指标。无困境HPI不包括止赎和卖空。每年一次的HPI提供的数据是精确的地理级别，例如2000多个县、19000个邮政编码和50000个人口普查区。

贷款绩效房价指数

贷款绩效房价指数，制作人核心逻辑 ，也使用重复销售数据，但设置得更全面。CoreLogic HPI在出版时覆盖了7100多个邮政编码、930多个基于核心的统计区域（CBSA）以及分布在所有50个州和哥伦比亚特区的1300多个县。尽管数据有5周的滞后，但CoreLogic每月都会从头开始重建其国家数据集。

国外房价指数

美国不是唯一一个编制住房价格指数的国家。

• 加拿大的主要指数是全国综合房价指数，也采用重复销售方式。它综合了温哥华、卡尔加里、多伦多、渥太华、蒙特利尔和哈利法克斯等城市的独栋住宅销售数据。
• 爱尔兰永久性tsb房价指数由永久性tsb集团控股有限公司（P.L.C.）编制，该公司是爱尔兰国内银行市场零售金融服务的重要供应商。事实上，该集团拥有全国约15%的住房抵押贷款。这个索引在使用一种称为多元线性回归分析。
• 英国的主要指数是哈利法克斯房价指数以哈利法克斯银行命名，劳埃德银行集团和英国最大的抵押贷款机构。该指数还采用多元线性回归分析。

底线

Case-Shiller指数是一个被广泛使用和尊重的指数气压计 对美国房地产市场和整体经济的影响。但这并不是唯一值得关注的晴雨表。对于任何严肃的房地产或其他类型的投资者来说，也应该记住美国其他住房指数以及外国住房价格指数。