运营资金（FFO） 编辑

运营资金（FFO）指的是房地产投资信托基金使用的数字(房地产投资信托 )定义其经营活动产生的现金流。房地产公司使用FFO作为经营业绩的衡量指标。

FFO通过添加折旧,摊销，以及将资产出售损失转化为收益，然后减去资产出售收益和利息收入。有时按每股报价。这个每股FFO应使用比率代替每股收益(EPS )在评估房地产投资信托基金和其他类似投资信托时。

关键要点

• 运营资金（FFO）是指房地产投资信托基金（REIT）用于定义其运营现金流的数字。
• 房地产公司使用FFO作为经营业绩的衡量指标。
• FFO不包括一次性现金流入，如资产销售收入；相反，它只包括业务活动收入。

运营资金（FFO）

经营资金的计算公式

以下是计算运营资金（FFO）的公式。

FFO的公式为：

FFO=（净收入+折旧+摊销+物业销售损失）-物业销售收益-利息收入

以下是计算FFO的步骤：

FFO计算的所有组成部分都列在房地产投资信托基金的资产负债表上损益表 .

1. 获取净收入的数字，这是公司的利润，位于损益表的底部。
2. 折旧和摊销是公司资产的支出部分有形的（物理）和无形资产在此期间。折旧和摊销只是帮助公司分摊资产成本的会计方法。支出金额最终会减少会计期间的净收入。因此，折旧和摊销加回到净收入，以确定实际收入现金或收入从房地产投资信托基金的运作。
3. 加上商业地产销售的任何损失（如有）。这通常包括长期资产，如物业、厂房和设备。这些损失被认为是一次性和非经常性的，因此不属于正常运营的一部分，不应包括在FFO计算中。
4. 从净收入、折旧和摊销总额中减去出售财产所得的任何收益或收入，以获得该期间的经营资金。
5. 减去企业赚取的利息收入。利息收入通常不是企业正常运营的常规部分，因此不应包括在FFO计算中。

例如，如果一个房地产投资信托基金的折旧为2万美元，出售财产的收益为4万美元，净利润为10万美元，那么它的FFO将为8万美元。

在大多数情况下，投资者不需要计算房地产投资信托基金的FFO，因为所有房地产投资信托基金都需要在其公开市场上显示其FFO计算结果财务报表. FFO图通常公开在脚注 损益表。

运营资金能告诉你什么

FFO是衡量房地产投资信托基金产生的现金的指标；房地产公司使用FFO作为经营业绩基准。全国房地产投资信托协会(纳雷特)最初开创了这个数字，这是一个非公认会计原则 测量。

FFO不能与REIT混淆经营活动产生的现金流，在现金流量表 . 相反，FFO衡量的是从正常的、持续的业务活动中流入公司的现金和等价物的净额。FFO不应被视为现金流的替代品或流动性的衡量标准。

例如，一个典型的公司的现金流会受到出售资产所赚的钱的影响，但FFO不包括这些收益。此外，如果一家典型的公司从银行获得贷款收益，那么它的现金流就会显示出来。但是，FFO不包括此类现金流入，而是仅用于衡量业务活动的收入。

为什么FFO是一个很好的REIT业绩衡量指标

FFO补偿可能不准确传达REIT真实业绩的成本核算方法。公认会计原则会计要求所有房地产投资信托基金都要对其资产进行折旧投资性房地产 随着时间的推移，使用一种标准折旧方法。然而，许多投资性房地产实际上随着时间的推移而增值，这使得用折旧来描述房地产投资信托基金的价值是不准确的。折旧和摊销必须加回净收入，以协调这一问题。

FFO还减去房地产销售的任何收益，因为这些类型的销售被认为是非经常性的。房地产投资信托基金必须支付全部资产的90%应纳税所得额以…的形式股息 ，即支付给投资者的现金。房地产销售收益不会增加房地产投资信托基金的应纳税所得额，因此不应计入价值和业绩的计量。

如前所述，公司有时会提供每股FFO作为每股收益的补充。每股收益是一家公司的净收入除以发行在外的股票衡平法 分享。每股EPS和FFO提供了衡量每股收益的指标。

这些措施也有助于投资者确定管理层是否有效地使用了这些资金。此外，许多分析师和投资者评估房地产投资信托基金的价格FFO比率，作为对资产负债表的补充市盈率 ，即股价除以每股收益。就房地产投资信托基金而言，房地产投资信托基金的市场价格将除以其每股的固定资产净值。

调整后的营运资金

越来越多地，房地产分析员&我们也在计算房地产投资信托基金的运营调整资金(阿福). 此计算采用房地产投资信托基金的FFO，并减去任何经常性支出，即资本化然后摊销，以及任何直衬 租金。这些经常性资本支出可能包括油漆工程或屋顶更换等维护费用。作为对房地产投资信托收益潜力的更准确估计，AFFO受到了广泛关注。

AFFO指标的制定是为了更好地衡量房地产投资信托基金产生的现金或支付股息的能力。除AFFO外，这一替代措施有时被称为可供分配的资金或可供分配的现金。

如何使用运营资金的示例

Popular mall REIT Simon Property Group在其2017年损益表中报告运营资金为40亿美元，较2016年增长6%。与此同时，该公司的净收入总计为22亿美元；

为了达到FFO，该公司增加了大约18亿美元的折旧和摊销，并进一步调整了其他较小的数字，包括减少530万美元的优先分配和股息支付，以及非控股权益导致额外减少1710万美元的折旧和摊销部分。此外，西蒙还公布了每股摊薄FFO为11.21美元的数据，相比之下，每股摊薄FFO为10美元稀释每股收益 数字为6.24美元。