房产税留置权投资 编辑

一个经常被投资者忽视的投资利基是房产税留置权。股市的波动性不断增加，加之利率仍处于历史低位，许多投资者都在寻求这种另类途径，以提供可观的回报率。在某些情况下，这种独特的机会可以为知识渊博的投资者提供极好的回报率。

留置权也可能带来巨大的风险，这意味着新手买家需要了解这类资产的规则和潜在隐患。本文讨论了税收留置权，你可以如何投资于他们，以及这种类型的投资工具的缺点。

关键要点

• 税收留置权是政府在业主未能支付物业税时对物业提出的索赔。
• 留置权在拍卖会上出售，有时涉及竞价战。
• 如果您需要取消抵押品赎回权，可能有其他留置权对财产，使您无法接管。
• 如果你得到了房产，可能会有不可预见的费用，比如维修，甚至驱逐目前的住户。
• 你也可以投资于财产留置权基金。

什么是税收留置权？

税收留置权是对个人或企业的财产提出的法律要求，该个人或企业未能向政府缴纳税款。例如，当土地所有人或房屋所有人未能支付其财产的税款时，财产所在的城市或县有权提出索赔财产留置权 . 留置权作为一种法律要求对财产的未付金额所欠。附带留置权的财产在缴税和解除留置权之前不得出售或再融资。

当发行留置权时税收留置权证书 是由市政当局创建的，反映了财产的欠款金额，加上任何到期利息或罚款。这些证书然后拍卖给出价最高的投资者。如果这是一处非常小的房产，投资者只需几百美元就可以购买税收留置权。然而，大多数的成本要高得多。

投资者可以从市政府购买房产税留置权，允许他们作为新的留置权所有人向房产所有人收取利息。在某些情况下，他们可能会取消抵押品赎回权并获得财产所有权。

按数字计算的税收留置权

据美国国家税收留置权协会（NTLA）执行董事布拉德·韦斯托弗（Brad Westover）称，2017年，约140亿美元的房产税没有缴纳。其中约三分之一的留置权随后被出售给私人投资者。地方政府从私人出售中受益，因为他们可以立即收回所欠的财产。韦斯托弗说，30个州出售税收留置权证书。

在佛罗里达州，未缴房产税从2008年的12亿美元降至2018年的7.4亿美元，几乎是峰值时的一半，投资者可获得的留置权减少可能是一个全国性趋势。&“当经济健康时，更多的人缴纳房产税是有意义的，”他说。 

美国国家消费者法律中心（NCLC）2012年发布的一项关于美国“其他止赎危机”的研究发现，在经济大萧条期间，房产税拖欠与住房抵押贷款违约和失业率一起飙升。根据这项研究，研究发现，每年，美国的县和市政府都未能征收大约150亿美元的财产税。 

如何投资税收留置权？

投资者可以购买房产税留置权，就像在拍卖会上买卖实际房产一样。拍卖是在实体环境或网上进行的，投资者可以压低留置权的利率，也可以抬高利率保险费他们会为此付出代价的。接受最低利率或支付最高溢价的投资者被授予留置权。买主经常会进入竞价战 在一个给定的财产，这推动了回报率，是由中标的买家收获。

拥有税收留置权的房产买家需要了解维修成本以及其他费用他们可能需要支付的隐藏成本 如果他们拥有财产的所有权。那些拥有这些房产的人可能不得不处理一些令人不快的任务，例如驱逐目前的居住者，这可能需要物业经理或律师提供昂贵的协助。

任何有兴趣购买税收留置权的人，都应该从决定他们想对住宅、商业、未开发土地或有改善的财产持有留置权的财产类型开始。然后，他们可以联系他们的市或县财政办公室，了解下一次拍卖的时间、地点和方式。司库办公室可以告诉投资者从哪里获得计划拍卖的财产留置权清单，以及如何进行出售的规则。这些规则将概述任何预注册要求、可接受的付款方式和其他相关细节。

税务留置权买家须知

买家还需要对现有房产进行尽职调查。在某些情况下，财产的现值可能小于留置权的金额。NTLA建议将拖欠税款留置权的面值除以房产的市场价值。如果这一比例高于4%，潜在的买家应该远离该楼盘。此外，也可能有其他留置权的财产，将阻止投标人取得所有权。 

在一个有税收留置权的县，每一块房地产都在其各自的地块内分配一个编号。买家可以按编号查找这些留置权，以便从县里获得有关留置权的信息，这通常可以在网上完成。对于每个号码，郡里都有房产地址、业主姓名、房产评估价值、法律描述、房产状况明细以及房产上的任何建筑物。

不要投资于税收留置权，期望你能从中获得房产；大约98%的房主在止赎程序开始前赎回房产。

如何从留置权中获利

有意寻找税收留置权投资机会的投资者应与其负责征收房产税的地方税务官员联系。目前有2500个管辖区、城市、乡镇或县出售公共税收债务。

虽然并非每个州都规定公开出售拖欠的财产税，但如果该州允许公开拍卖未缴的财产税账单，投资者应该能够确定何时何地公布这些税款供公众审查。房产税销售须在销售前的一段规定时间内公示。通常情况下，广告会列出财产的所有者、法律描述以及要出售的拖欠税款的金额。 

购买房产税留置权的投资者通常需要立即将留置权的全部金额偿还给发行市政当局。在除两个州外的所有州，税收留置权发行人收取本金，利息，以及任何罚款；支付留置权证书持有人，然后收集留置权证书，如果它没有存档。房地产所有人必须向投资者偿还全部留置权加上利息，利息因州而异，但通常在10%至12%之间。 如果投资者为留置权支付了溢价，在某些情况下，这可能会被加到偿还的金额中；

还款计划通常持续6个月到3年不等。 在大多数情况下，所有者能够全额支付留置权。如果业主不能在截止日期前支付留置权，投资者有权像市政当局一样取消对该房产的赎回权，尽管这种情况很少发生。

通过机构投资者进行被动投资

税收留置权投资需要大量的研究和尽职调查，因此考虑通过NTLA成员机构投资者进行被动投资可能是值得的。约80%的税收留置权证书出售给NTLA成员。 

如果你想成为NTLA的一员，一年的费用是500美元（对于100万美元以下的投资者来说）。对于机构投资者来说，会员费从2000美元到10000美元不等，这取决于他们投资组合的规模。机构投资者每年可以获得4%到9%的回报。NTLA可以帮助成为NTLA成员的感兴趣的投资者与专注于税收留置权投资的机构投资者进行匹配。 

投资房产税留置权的弊端

尽管房产税留置权可以产生可观的利率，但投资者在涉足这一领域之前需要做好功课。税收留置权通常不适合新手投资者或对房地产缺乏经验或知识的投资者。

建议投资者不要购买对环境有损害的房产的留置权，比如加油站倾倒有害物质的房产。

被忽略的属性

投资者还需要非常熟悉留置权所针对的实际财产。这可以帮助他们确保他们能够真正地从主人那里收钱。一个破旧的物业位于贫民窟附近的心脏地带，可能不是一个好买卖，无论承诺利率 . 业主可能完全无法或不愿意支付所欠税款。具有任何类型的环境损害的财产，例如沉积在那里的化学品或危险材料，通常也是不可取的。

不是被动投资

留置权所有人在收到证书后需要知道他们的责任是什么。通常，他们必须在规定的时间内书面通知业主他们的购买。他们还通常被要求在会议结束时向他们发出第二封通知信赎回 如果到那时还没有全额付款。

税收留置权可能到期

税收留置权不是永恒的工具。许多公司在赎回期结束后有一个到期日。一旦留置权到期，留置权持有人将无法收取任何未付余额。如果房产被取消抵押品赎回权，留置权持有人可能会发现房产上的其他留置权，从而使其无法获得所有权。

竞争

许多商业机构，如银行和对冲基金，都对财产留置权感兴趣。结果，他们的出价超过了竞争对手，压低了收益率。这使得个人投资者更难找到有利可图的留置权，一些人因此放弃了。然而，现在也有一些基金可以投资于留置权，对于新手投资者来说，这是一个很好的方法，可以以较低的风险进入这个领域。

税收留置权常见问题

如果你有税收留置权是什么意思？

如果您有税收留置权，则意味着政府已对您的财产提出法律索赔，因为您忽视或未能支付税收债务。如果是财产税收留置权，则您忽视或未能支付您欠您财产所在城市或县的财产税。当这种情况发生时，您所在的城市或县有权对该房产设定留置权。

税收留置权销售如何运作？

29个州，加上华盛顿特区、维尔京群岛和波多黎各，允许销售税收留置权。 每个州都使用一个稍微不同的程序来执行其税收留置权销售。

通常情况下，在业主疏忽纳税后，会有一段等待期。一些州等了几个月，而另一些州等了几年才有税务员介入。在此之后，未缴税款将在税收留置权拍卖会上拍卖。这可以在线或在物理位置发生。有时是出价最高的人获得对财产的留置权。其他拍卖授予接受最低利率的投资者留置权。税吏使用他们所拥有的钱。在拍卖会上赚来的钱用来补偿未付的税款。一旦留置权转移给投资者，房主就欠他们未付的房产税，加上利息（否则他们将面临房产止赎）。

我在哪里可以找到出售的税收留置权？

您可以直接打电话给您所在县的税务人员，了解购买税收留置权的流程。一些县还将在其网站上公布这一过程，并提供如何注册为投标人的说明。

当各县在其网站上列出拍卖名单时，他们还将提供有关待拍卖房产、何时拍卖以及最低出价的信息。此列表可以帮助您根据位置、物业类型、大小和最低出价确定是否有您感兴趣的物业。

税收留置权出售中的抵押会发生什么？

财产售出时留置权仍在。但是，留置权仍保留在先前所有者的信用报告上。

房产税留置权止赎发生在政府因拖欠房产税而在其管辖范围内止赎房产时。房产税留置权优于其他留置权，因此他们取消抵押品赎回权消除其他留置权，包括抵押留置权。拖欠税款的房主通常也有未偿还的抵押贷款债务。在购买了税收取消抵押品赎回权的房产后，如果您发现该房产上存在抵押留置权，您购买该房产的郡应将其移除。县政府将根据税务销售结案文件解除留置权。如果这样做不起作用，您也可以联系留置权持有人将其删除。 

在每个州，在出售税收留置权后，都有一个赎回期（尽管时间长短因州而异），财产所有人可以通过支付拖欠的财产税来赎回财产。然而，即使业主正在支付他们的财产税，如果他们没有在这段时间内支付他们的抵押贷款，抵押贷款持有人可以取消房屋赎回权。

国税局税收留置权是否公开记录？

如果为了偿还税款而对您的财产提出法律索赔，IRS将提交联邦税收留置权通知。这是一份公开文件，提醒其他债权人，国税局正在对您的资产主张担保债权。信用报告机构可能会找到通知，并将其包含在您的信用报告中。

底线

对于熟悉房地产市场的经验丰富的投资者来说，房产税留置权是一种可行的投资选择。那些知道自己在做什么并花时间研究他们购买留置权的财产的人可以随着时间的推移产生可观的利润。然而，潜在的风险使得这个舞台不适合投资者 .

如果没有对房地产市场进行适当的研究和了解，投资者很容易得到一处房产，而该房产的所有者无法赎回（以他们向你支付利息税的形式），而且该房产没有任何价值。这些低价值的财产最终将成为投资者的财产。

对于那些有兴趣投资房地产的人来说，购买税收留置权只是一种选择。在丧失抵押品赎回权的情况下买房还是买房在拍卖会上 也可以是宝贵的投资机会。如果您仍然对房产税留置权感兴趣，建议您咨询您的房地产代理或财务顾问。