商业抵押贷款支持证券（CMBS）定义 编辑

什么是商业抵押贷款支持证券（CMBS）？

商业抵押贷款支持证券（CMBS）是一种固定收益投资产品，由商业房地产抵押贷款而非住宅房地产抵押贷款支持。招商银行可以为房地产投资者和商业贷款人提供流动性。

由于没有规范CMBS结构的规则，它们的估值可能会很困难。CMBS的基础证券可能包括许多条款、价值和财产类型不同的商业抵押，如多户住宅和商业房地产。CMBS提供的预付款风险比住房抵押贷款支持证券（RMBS） ，因为商业抵押贷款的期限通常是固定的。

关键要点

• 商业银行抵押贷款由商业房地产抵押担保，而非住宅房地产抵押担保。
• 商业抵押贷款支持证券以债券的形式存在，基础贷款通常包含在信托中。
• CMBS中的贷款作为抵押品，在发生违约时本金和利息转嫁给投资者。

商业抵押贷款支持证券如何运作

与债务抵押债券（CDO）和抵押贷款抵押债券（CMO）一样，CMBS也是以债券的形式出现的。形成单一商业抵押贷款支持证券的抵押贷款，在发生违约时作为抵押品，本金和利息转嫁给投资者。

这些贷款通常包含在信托中，并且在条款、财产类型和金额上高度多样化。证券化为CMBS的基础贷款包括公寓楼和综合体、工厂、酒店、办公楼、办公园区和购物中心等物业的贷款，通常在同一信托范围内。

抵押贷款通常被视为无追索权债务，即仅由抵押品担保的任何消费者或商业债务。如发生违约，贷款人不得扣押借款人抵押物以外的任何资产。

由于CMB是一种复杂的投资工具，它们需要广泛的市场参与者，包括投资者、主要服务商、主要服务商、特殊服务商、直接证书持有人、受托人和评级机构 . 这些参与者中的每一个都扮演着特定的角色，以确保CMBS能够正确地执行任务。

CMBS市场约占美国固定收益市场总量的2%。

CMBS类型

支持CMBS的抵押贷款根据其信用风险水平分为若干部分，这些部分通常从高级或最高质量到较低质量进行排序。质量最高的部分将同时获得利息和本金支付，相关风险最低。较低的部分提供了较高的利率，但承担更多风险的部分也吸收了大部分潜在损失，这些损失可能会随着这些部分的排名下降而发生。

CMBS结构中最低的部分将包含投资组合中风险最高且可能是投机性的贷款。这个证券化 设计CMBS结构的过程对银行和投资者都很重要。它允许银行总共发放更多的贷款，让投资者更容易获得商业地产，同时比传统的政府债券获得更高的收益。

然而，投资者应了解，如果CMBS中的一笔或多笔贷款发生违约，则在较低的部分收到任何资金之前，最高部分必须全额付清利息。

对CMBS的批评

一般来说，只有非常富有的投资者才会投资CMBS，因为对于普通投资者来说，这里没有太多的选择。很难找到只投资于这一资产类别的共同基金或交易所交易基金（ETF），尽管许多房地产共同基金将其投资组合的一部分投资于CMBS。

CMBS要求

2016年12月，美国证券交易委员会（SEC）和；金融业监管局（FINRA）介绍新法规 通过为涵盖的代理交易（包括抵押担保债务）设定保证金要求，减轻CMBS的部分风险。