抵押贷款摊销策略 编辑

对许多人来说，买房是他们所能做的最大的一笔金融投资。由于价格昂贵，大多数人通常需要抵押贷款. 抵押贷款是一种摊余贷款 定期分期偿还债务。分期偿还期是指借款人选择偿还抵押贷款的时间长度，以年为单位。

虽然最流行的是30年，固定利率抵押 ，买家还有其他选择，包括25年期和15年期抵押贷款。分期偿还期不仅影响偿还贷款所需的时间，而且还影响整个抵押期内将支付多少利息。较长的分期偿还期通常涉及较少的每月付款和较高的总利息成本在整个贷款的生命周期。

另一方面，较短的摊销期通常需要较大的月供和较低的总利息成本。这是一个好主意，任何人在市场上的抵押贷款，考虑各种摊销选择，以找到一个提供最佳适合有关管理和潜在的节省。在这里，我们来看看不同的按揭分期偿还策略，为今天的购房者。

关键要点

• 选择你应该偿还你的抵押贷款的期限是一个较低的月供与较低的总体成本之间的权衡。
• 抵押贷款的到期日遵循一个分期偿还时间表，即每月付款相等，同时修改每次付款的本金与利息的相对金额。
• 分期偿还的时间越长（比如30年），月供就越实惠，但同时，在贷款的整个期限内，向贷款人支付的利息最多。

摊销表

确切的数量主要的和兴趣每笔付款的金额都列在抵押贷款上摊销计划（或摊销表）。在早期，每个月支付的款项中有更多用于支付利息。抵押贷款的利息可以免税。如果你在高中税级 ，这项扣除额将比税率较低者更有价值。每次后续付款时，越来越多的款项归本金，较少的款项归利息，直到抵押贷款全部付清，贷款人向县办事处或土地登记处提交抵押贷款清偿书。

较长的摊销期减少了每月的付款

分期偿还期较长的贷款月供较少，因为你有更多的时间偿还贷款。这是一个很好的策略，如果你想支付更易于管理。下图显示了20万美元30年期固定利率贷款4.5%摊销计划的简化示例：

30年期固定利率4.5%贷款总结：

• 抵押金额=$200000
• 每月付款=$1013.37
• 利息金额=$164813.42
• 总成本=$364813.20

更短的分期偿还期可以省钱

如果选择较短的摊销期-例如，15年 -你将有更高的月供，但你也将节省相当多的利息在整个生命的贷款，你将拥有自己的家更快。此外，短期贷款的利率通常低于长期贷款的利率。这是一个很好的策略，如果你可以轻松地满足较高的每月付款没有过度的困难。

请记住，即使摊销期较短，它仍然涉及180个连续付款。重要的是要考虑你是否能保持这样的支付水平。

图2显示了相同的200000美元4.5%贷款的分期偿还计划，但分期偿还期限为15年（为了简单起见，还是一个简化版本）：

15年固定利率4.5%贷款总结：

• 抵押金额=$200000
• 每月付款=$1529.99
• 利息金额=75397.58美元
• 总成本=275398.20美元

从这两个例子中我们可以看出，30年分期偿还时间越长，支付能力越强，为1013.37美元，而15年期贷款为1529.99美元，每月相差516.62美元。对于预算紧张或只想控制每月开支的家庭来说，这会有很大的不同。

这两种情况还表明，15年摊销可节省89416美元的利息成本。如果一个借款人能够轻松地负担得起较高的每月付款，相当大的节省可以与较短的摊销期。

加速支付选项

即使有一个较长的分期偿还抵押贷款，这是有可能节省利息和还清贷款更快通过加速摊销 . 这个策略包括在你每月的抵押贷款账单上增加额外的付款，可能会为你节省数万美元，让你提前几年还清债务（至少在抵押贷款方面）。

以上述20万美元30年期抵押贷款为例。如果每月向本金多支付100美元，贷款将在25年内全部偿还，而不是30年，借款人将节省31745美元的利息。如果每个月增加150美元，贷款将在23年内还清，节省43204.16美元。即使每年支付一笔额外的款项，也可以减少利息金额，缩短摊销时间，只要支付的是本金，而不是利息（请确保您的贷款人以这种方式处理付款）。

当然，你不应该放弃必需品，或者从有利可图的投资中拿钱来支付额外的费用。但是，削减不必要的开支，并把这些钱用于额外的支付，可以有很好的财务意义。与15年期抵押贷款不同的是，它让你可以灵活地少付几个月。

在线抵押贷款摊销计算器 可以帮助您决定哪种抵押贷款适合您，并计算支付额外抵押贷款的影响。此外，抵押计算器可以用来确定最佳利率。要开始，请尝试下面的计算器。

其他选择

可调整利率抵押贷款可能允许你每月支付甚至少于30年，固定利率抵押贷款，你可能能够调整支付的其他方式，可以匹配个人收入的预期增长。然而，这些贷款的月供可能会增加多少，这取决于经济指标和合同的编写方式，而且抵押贷款利息仍处于几乎历史最低水平，对大多数房主来说，这可能是不明智的选择。同样地，只有兴趣和其他类型的气球 抵押贷款的付款额通常较低，但在贷款期限结束时会使您欠下巨额余额，这也是一种风险赌注。

底线

决定你能负担得起哪种抵押贷款 不应该只留给贷款人：即使在目前的贷款环境和更严格的标准，你可能会批准一个更大的贷款比你真正需要的。如果你喜欢更短的分期偿还期，这样你可以支付更少的利息，更快地拥有自己的房子，但支付不起更高的付款，可以考虑在较低的价格范围内寻找房子。有了一个较小的抵押贷款，你可能能够摇摆更高的付款与更短的分期偿还期。

因为很多因素都会影响哪种抵押贷款最适合你 ，评估你的处境很重要。如果你正在考虑一个巨大的抵押贷款，你是在一个高税级，例如，你的抵押贷款扣除可能会比如果你有一个小抵押贷款，并在一个较低的税级优惠。或者，如果你从投资中获得了很好的回报，那么减少投资组合以支付更高的抵押贷款在财务上可能没有意义。什么总是有良好的财务意义是评估您的需求和情况，并花时间来确定最佳的按揭分期偿还策略为您。