计算房屋按揭利息扣除额（HMID） 编辑

住房抵押贷款利息扣除（HMID）是美国最珍视的税收优惠之一。房地产经纪人、房主、准房主，甚至税务会计都在兜售它的价值。事实上，神话往往比现实好。

关键要点

• 住房抵押贷款利息扣除（HMID）允许逐项列出房主扣除价值高达75万美元的贷款本金的抵押贷款利息。
• 2017年通过的《减税和就业法案》（TCJA）将新贷款可扣除利息的最高抵押贷款本金从100万美元降至75万美元。
• TCJA还将标准扣除额增加了近一倍，使得许多纳税人无需逐项列出。
• 因此，大多数人继续放弃使用抵押贷款利息税扣除完全。

计算按揭利息税扣除额

大多数房主现在一无所获

这个减税和就业法案2017年通过的TCJA改变了一切。它降低了最高抵押贷款额主要的有资格获得75万美元（从100万美元）的新贷款可扣除利息（这意味着房主可以扣除75万美元的抵押贷款利息）。但它的标准也几乎翻了一番扣除额 ，使得许多纳税人没有必要逐项列举。

因此，大多数人继续放弃使用抵押贷款利息税扣除完全。 在实施TCJA后的第一年，预计将有1.352亿纳税人选择标准扣除。

相比之下，预计将有2040万人逐项列出，其中1646万人将要求扣除抵押贷款利息。美国有8000多万抵押贷款尚未偿还，这表明绝大多数房主从抵押贷款利息扣除中得不到任何好处。 

这个按揭利息税扣除 这也许是人们对房屋所有权最误解的方面。它已经呈现出近乎神话般的状态，以至于许多潜在的房主在他们甚至还没有检查数学来确定他们的资格之前就被出售了福利金。这个神话背后有两个主要的误解：第一个是错误的想法，即每个房主都可以享受税收减免。第二，抵押贷款利息每支付一美元，所得税负债就会逐美元减少。

按揭利息现在扣除了吗

误解一：你会得到减税

尽管大肆宣传，但绝大多数房主根本没有从房贷利息税扣除中获得任何税收减免。请记住，为了获得扣除资格，房主在确定收入时必须逐项列出扣除额纳税义务. 逐项列出提供了说明具体费用的机会，包括抵押贷款利息、财产税和部分医疗费用。由于抵押贷款利息通常是纳税人支付的这些费用中最大的一项，因此扣除抵押贷款利息通常被认为是购买住房的一种经济激励。 

再一次，虽然理论上是一个很有吸引力的想法，但现实是，TCJA的通过意味着逐项扣除对大多数人来说不再有意义。对于单身或已婚但单独申报的纳税人，2020年的标准扣除额为12400美元，2021年的标准扣除额为12550美元。对于户主来说，2020年是18650美元，2021年是18800美元。对于共同申报的已婚夫妇，2020年的标准扣除额为24800美元，2021年的标准扣除额为25100美元。 

如果纳税人的扣除额总和不超过标准扣除额，则无需逐项列出，因此，支付抵押贷款利息不会产生税收优惠。

误解二：这将是一个巨大的扣除

即使是那些逐项纳税并有资格享受抵押贷款利息税减免的房主，减免的金额也只是贷款总额的一小部分抵押贷款利息. 再一次，要完全理解这个情况，还需要一点数字运算，因为演绎不是一个简单的过程税收抵免 .

你不会每花一美元就得到一美元的减税；你一美元就得到一分钱。与信贷不同的是，抵押贷款利息扣减是按纳税人的税率等级减少应纳税的总收入。

举个简单的例子，纳税人在抵押贷款利息上花费1.2万美元，并按24%的个人所得税税率纳税，就可以免除1.2万美元的所得税负债，从而节省2880美元。实际上，房主向银行支付了1.2万美元的利息，以获得不到该金额四分之一的免税额。

花12000美元来减少你将要缴税的2880美元是毫无意义的。更糟糕的是，对实际底线储蓄的诚实评估应该考虑到标准扣除额的价值。下表提供了比较。

以我们12000美元的抵押贷款利息为例，一对24%税率等级的已婚夫妇将在2021年获得25100美元的标准扣除额，这相当于减少了6024美元的纳税额。如果这对夫妇在附表A中列出他们的扣除额，抵押贷款扣除额将达到2880美元。即使他们没有抵押贷款，这对夫妇也能得到标准扣除额的减税价值。两者之间的差额，即向银行支付12000美元的抵押贷款利息所获得的税收减免，将是3144美元的损失。采取标准扣除额将是一个明智得多的做法，而不仅仅是逐项收取抵押贷款利息税扣除额。

即使是税率较高的纳税人也得不到任何好处，除非他们有其他高价值的扣除项目逐项列出。纳税人在抵押贷款利息上花费1.2万美元，按35%的个人所得税税率纳税，只能获得4200美元的减税。这略低于纳税人从标准扣除额中获得的收入。按揭利息扣除的“好处”如下表所示。

按照这种结构，可以说为鼓励购房而实施的减税政策往往主要用于高收入家庭，这并不奇怪。在2019年预计将在2019年领取福利金的1435万纳税人中，1056万人的家庭年收入在10万美元或以上。 

此外，有一个地方限制多少你的按揭利息可以扣除。在2021年，限额是为已婚夫妇支付的第一笔75万美元债务的抵押贷款利息，如果单身或已婚，则为37.5万美元。2017年12月16日之前发生的债务限额略高（已婚共同申报为1000000美元，单身或已婚单独申报为500000美元）。 

更好的方法

与其花大量的钱在利息上却得不到什么回报，不如用现金买新房子。A现金购买 因为你不用付利息，所以可以省下几万美元。

当然，总有一种观点认为，你可以通过支付利息，然后把剩下的钱投资于股市来赚更多的钱。当市场上涨时，这似乎是一个很好的策略，但当股市下跌40%，房屋价值下跌40%，而他们的投资建议让房主欠下的抵押贷款超过房屋价值时，给出这种建议的预言家却无处可寻。

由于没有哪项投资能保证比完全避免支付利息所节省的金额更高的回报，保守的选择是显而易见的。尽可能避免支付利息。如果你不能尽快付清房款。