如何评估房地产投资信托（REIT） 编辑

想要估计房地产投资信托（REIT）价值的投资者会发现，传统的指标，如每股收益（EPS）和市盈率 不适用。更可靠的方法是一个称为运营资金（FFO）。 以下是您需要了解的REIT FFO（或FFO REIT）。

关键要点

• 传统的指标，如每股收益（EPS）和市盈率，并不是一个可靠的方法来估计房地产投资信托基金的价值。
• 更好的衡量标准是运营资金（FFO），它对折旧、优先股息和分配进行调整。
• 最好将FFO与其他指标（如增长率、股息历史和负债率）结合使用。

房地产投资信托收益表

让我们先看看XYZ住宅（XYZ）的损益表摘要，这是一个虚构的住宅房地产投资信托基金。

从2019年到2020年，XYZ住宅的净收入或“底线”增长了近30%（+122534美元至543847美元）。但是，这些净收入数字包括折旧费用，这是重要的行项目。

对大多数企业来说，折旧是可以接受的非现金费用 分配前期投资的成本。但房地产不同于大多数固定厂房或设备投资，因为房地产很少贬值，而且往往升值。

因此，通过折旧减少的净收入是一个较差的绩效衡量标准。因此，根据运营资金（FFO）（不包括折旧）来判断REIT是合理的。

运营资金（FFO）

要求各公司核对脚注中报告的FFO以及净收入。一般计算包括添加折旧回到净收入和减法 出售应折旧财产的收益。

我们减去这些收益，假设它们不是经常性的，因此对REIT的可持续股息支付能力没有贡献。2019年和2020年FFO的净收入调节（为了清晰起见，删除了次要项目）如下所示：

很明显，在加回折旧并减去财产收益后，2019年的运营资金（FFO）约为838390美元，2020年约为758000美元。

必须报告FFO，但它包含一个弱点：它不扣除资本支出 需要维持现有的资产组合。例如，股东持有的不动产必须保持不变，因此FFO并不是所有支出和支出后的真实剩余现金流。

因此，专业分析师使用一种称为调整后运营资金（AFFO） 估计房地产投资信托基金的价值。虽然FFO是常用的，但专业人士倾向于关注AFFO有两个原因：

1. 它是对股东可用的剩余现金流的更精确的度量，因此是一个更好的估计价值的“基数”。
2. 它是真实的剩余现金流，更能预测REIT未来的分红能力。

AFFO没有一个统一的定义，但大多数计算都会减去资本支出，如上所述。就XYZ住宅而言，从FFO中减去近182000美元即可获得2020年的AFFO。这个数字通常可以在REIT的现金流量表中找到。它被用作对维护现有物业所需现金的估计，尽管仔细查看特定物业可以获得更准确的信息。

传统的指标，如每股收益、每股收益和市盈率，在估计房地产投资信托基金的价值时并不可靠。

FFO和/或AFFO增长

当我们手头有FFO和AFFO，寻找一个或两个指标的预期增长时，我们可以更准确地估计REIT的价值。这需要仔细审视房地产投资信托基金及其行业的潜在前景。评估房地产投资信托基金增长前景的具体内容超出了本文的范围，但这里有几个来源需要考虑：

• 租金上涨的前景。
• 提高/保持入住率的前景。
• 计划升级/高档物业。一种流行且成功的策略是收购低端物业并对其进行升级，以吸引更优质的租户。更好的租户可以提高入住率、减少拆迁和提高租金。
• 外部增长前景。许多REIT通过收购促进FFO增长。不过，这说起来容易做起来难，因为REIT必须分配其大部分利润，而且通常不会持有大量现金储备。然而，许多REIT成功地削减了投资组合，出售了表现不佳的房地产，为收购价值被低估的房地产提供资金。

对FFO/AFFO应用倍数

REIT的总回报来自两个来源：支付的股息和价格升值。预期的价格升值可进一步分为两个部分：FFO/AFFO的增长和FFO价格或AFFO价格倍数的扩大。

让我们看看XYZ的倍数。请注意，我们显示的是价格除以FFO，实际上是市值 除以FFO。在本例中，XYZ的市值（股数乘以每股价格）约为800万美元。

除了与行业同行进行直接比较外，我们如何解释这些倍数？与P/E倍数类似，解释FFO价格或AFFO价格倍数并不是一门精确的科学。倍数因市场状况和特定房地产投资信托子行业而异。而且，与其他股票类别一样，我们希望避免买入过高的倍数。

除了支付股息外，价格上涨分为两个来源：FFO/AFFO的增长或市场的扩张估价 倍数（市盈率或市盈率）。在考虑具有良好FFO增长前景的REIT时，我们应同时考虑这两个来源。

例如，如果FFO增长10%，并且保持10.55倍的倍数，则价格将增长10%。但是，如果倍数扩大约5%至11倍，价格将升值约15%（10%的FFO增长+5%的倍数扩大）。

一个有用的练习采用价格与AFFO倍数的倒数，或；1÷；[Price/AFFO]=AFFO/Price这大约等于7.2%(575.7美元&8000 )对于XYZ住宅，我们称之为“AFFO收益率”。为了评估REIT的价格，我们可以将AFFO收益率与：；

1. 市场在走资本化率，或“资本化率”；
2. 我们对房地产投资信托基金FFO/AFFO增长的估计

资本化率是一个通用数字，它告诉投资者市场目前为房地产支付了多少资金。例如，8%意味着投资者通常支付大约12.5倍(1&8% )每个不动产的净营业收入（NOI）。

假设市场的资本化率约为7%，我们对XYZ的FFO/AFFO的增长预期为5%。考虑到7.2%的AFFO计算收益率，我们可能正在寻找一笔不错的投资，因为与市场的资本化率相比，我们的价格是合理的。（再高一点就更好了。）

此外，我们预期的增长最终将转化为更高的股息和价格。事实上，如果所有其他投资者都同意我们的评估，XYZ的价格将高得多，因为它需要更高的倍数来纳入这些增长预期。

底线

房地产投资信托基金（REIT）评估在查看来自运营（FFO）的资金而不是净收入时更清晰。潜在投资者还应计算运营调整资金（AFFO），扣除维持房地产投资组合所需的可能支出。AFFO提供了一个极好的工具来衡量REIT的股息支付能力和增长前景。