房地产投资信托基金：仍然是可行的投资？ 编辑

在MFS Investments 1998年至2017年投资回报周期图的一个版本中，房地产投资信托（房地产投资信托基金）是其中六年中表现最好的资产类别。此外，在这段时间内，房地产投资信托基金NAREIT股票REIT指数 ，平均年回报率为8.67%，是同期仅次于中小盘资产的第二大资产类别，平均年回报率为9.12%。

过去的业绩不能保证将来的回报。那么，在目前的环境下，房地产投资信托基金对于个人投资者以及财务顾问和他们的客户来说仍然是可行的投资吗？（相关阅读请参见：REIT ETF提供稳定性。）

利率和房地产投资信托

据雅虎报道！金融方面，追踪摩根士丹利资本国际美国房地产投资信托基金指数（MSCI U.S.REIT Index）的Vanguard REIT Index Adm（VGSLX）目前的收益率为4.3%。在如今的低利率环境下，这无疑对许多投资者具有吸引力。利率上升通常是REIT的一个负面因素；由于利息支付增加，REIT的资金流出增加，从而减少了REIT可用的现金股息支付 对投资者来说。

负债水平过高的房地产投资信托基金或近期需要为房地产再融资的房地产投资信托基金比其他基金更容易受到加息的影响。

2018年，Vanguard REIT ETF（VNQ）的价格较2015年1月的高点下跌超过12%，部分原因是市场前景的不确定性；美联储时间安排和加息意愿 .

房地产投资信托基金过往业绩

Cohen&；Steers是一家提供多只REIT基金的投资经理，他以2004年6月至2006年6月的上一次美联储紧缩周期为例，说明利率上升最初会损害REIT的业绩。但随着时间的推移，当时强劲的经济有助于提高REITs的回报率；

该公司称，在这段时间内，REITs的累计回报率为57.9%，而股票和债券的回报率分别为15.5%和5.9%。

公司在一份声明中说；网站上的文章： “当经济好转，基本面强劲时，收益率推动的修正历来为长期投资者提供了有吸引力的买入机会。随着更强劲的经济增长带来的好处越来越明显，估值往往会回归正常。我们相信，愿意利用这些机会的投资者可能会得到长期回报。”

房地产投资信托基金提供多样化优势

房地产投资信托基金（REITs）并不是一个很大的股票分散化工具，这可以从它们与股票的大约78%的相关性中得到证明标准普尔500指数以及截至2015年底的10年内NAREIT Equity REIT指数。然而，房地产投资信托基金在与核心债券的低相关性或负相关性方面提供了良好的多元化，商品 ，和货币。

除了利率，房地产投资信托基金的表现将取决于经济和股市的表现。在一个CNBC最新文章，世邦魏理仕克拉里昂证券（CBRE Clarion Securities）首席投资官约瑟夫•史密斯（Joseph Smith）表示：“全年经济增长预期和利率之间都在发生变化。这种不确定性造成了波动，在波动时期，房地产投资信托基金与更广泛的股票市场的相关性增加。”史密斯先生的话是在2015年末提出的。（相关阅读请参见：高利率环境下的房地产投资。 )

影响个人房地产投资信托基金的因素

像任何人一样共同基金或ETF，这些基金中有基础REITs。单个房地产投资信托基金可以包括那些拥有商业地产、住宅地产和酒店或度假村等基础投资组合的基金。此外，还涉及特定行业，如医疗保健和木材和木材等专业领域抵押型 .

这里的重点是，这些房地产投资信托基金的一些业绩将与它们所联系的股票市场和商业部门的业绩挂钩。这意味着这些房地产投资信托基金的表现超出了整个股市和/或经济的表现。这和房地产格言中提到的所有房地产都是地方性的一样。

个人房地产投资信托基金也受到管理人的影响。与任何其他股票或类似工具一样，管理也很重要。他们的经历是什么？他们是否以股东为中心？他们有自己的钱和你的钱一起投资吗？

这个2017年减税和就业法案 有利于房地产投资者。新税法中的一些变化会影响房地产投资信托基金。例如，房地产投资信托基金受益于转嫁实体收入20%的扣除额。

底线

与如今的许多其他投资一样，房地产投资信托基金（REITs）可能至少在最初的一段加息时期受到影响。杠杆率高的房地产投资信托基金，以及那些在利率上升时可能需要为债务再融资的房地产投资信托基金，可能比其他房地产投资信托基金更为脆弱。那些关注单个房地产投资信托基金的人需要关注公司的管理层及其潜在的投资组合。有许多共同基金和etf也为这一领域提供了坚实的敞口。随着时间的推移，房地产投资信托基金已被证明是许多投资组合的坚实组成部分，并可能继续向前发展。（相关阅读请参见：房地产投资信托基金的5种类型及其投资方式。 )