营业费用比率（OER）定义 编辑

营业费用率是多少？

在房地产中，运营费用比率（OER）是衡量一处房产的运营成本与房产带来的收入之比。它的计算方法是用物业的营业费用（减去折旧）除以总营业收入。

OER用于比较类似物业的费用。投资者应该寻找危险信号，例如更高维护费用 营业收入或公用事业，可能会阻止他购买特定的财产。

理想的OER在60%到80%之间（虽然越低越好）。

关键要点

• 在房地产中，运营费用比率（OER）是衡量一处房产的运营成本与房产带来的收入之比。
• 营业费用比率（OER）的计算方法是将所有营业费用减去折旧后除以营业收入。
• 较低的运营费用比率（OER）对投资者来说更为理想，因为这意味着相对于收入而言，费用最小化。

了解运营费用比率（OER）

营业费用率公式

 $OER=frac{ ext{营业总费用}- ext{折旧}}{ ext{总收入}$OER=总收入总运营费用−折旧 

营业费用率

为了计算物业的OER，你需要知道运营费用。这些费用包括作为正常业务成本而产生的所有费用和成本。您还需要计算属性的折旧 费用，这将因所采用的特定会计方法而异。

计算若干年的OER可能有助于投资者注意到物业运营费用的趋势。如果一处房产的成本每年以高于收入的速度增加，那么OER也会每年增加。因此，投资者持有房产的时间越长，损失的钱就越多。

当拥有一栋公寓楼时，投资者应该用有效租金收入，或者潜在租金收入减去空置率和信用损失，而不是潜在租金收入来计算空置率。因为管理空缺包括在有效的物业管理中，包括OER中的空缺可以更准确地反映运营费用，并显示哪些地方可以改进。例如，管理不善的物业很可能会有较高的空置率，这将反映在OER中。

物业管理费、水电费、垃圾清理费、维护费、保险费、修理费、物业税和其他费用包含在OER中。附加营业费用 投资者应计入OER的费用包括物业管理费、绿化费、律师费、房东保险和基本财产保险。这些费用有助于物业的日常运营。因此，贷款支付、资本改良和个人财产不包括在营业费用中。

较低的OER通常意味着房地产得到了有效的管理，对投资者来说更有利可图，而房地产的收入中用于支付运营和维护成本的部分较少。如果业务是可扩展的，业主可以在不大幅增加运营费用的情况下增加每个单元的租金。此外，OER可以显示潜在问题可能发生的地方，例如水电费大幅增加，因此投资者可以更快地解决问题并保护其利润水平。

营业费用比率（OER）示例

举一个假设的例子，投资者a拥有一栋多户公寓楼，每月租金为65000美元。投资者还需支付5万美元的运营费用，包括每月的抵押贷款、税金、水电费等。预计今年该楼盘还将贬值8.5万元。

因此，年度OER可计算为：

 $frac{[（$50000 imes 12）-85000]}{（65000 imes 12）}=66\%$(65,000&次数；12)[($50,000&次数；12)−85,000]=66% 

这意味着，营业费用消耗了该物业约三分之二的收入。

营业费用比率（OER）与资本化率

这个资本化率在商业地产领域中用于表示；收益率 &预计将在房地产投资物业上产生。通常被称为“资本化率”，此度量是基于房产预期产生的净收入计算的。它用于估计投资者在房地产市场的潜在投资回报；

资本化率仅仅代表一年内房产的收益率（假设房产是用现金购买的，而不是贷款购买的）。其定义如下：

 $ext{Cap rate}= ext{net operating income}div ext{current market value}$上限利率=净营业收入&划分；当前市值

虽然资本化率在衡量投资性房地产的盈利能力方面与OER相似，但它与OER的不同之处在于它使用总收入而不是净收入，并将其作为分母。OER也不考虑房产的市场价值。

营业费用定额的局限性

对于房地产投资者来说，OER有两个缺点。首先，因为它不包括一个财产的市场价值，它没有告知投资者一个财产在购买或出售时的相对价值。它只说明了正在进行的行动的效率。因此，在评估房地产投资时，OER应与资本化率等指标结合使用。

第二，因为折旧可以用几种不同的方法计算，所以OER可以用一种更有利的方法来计算折旧。