股权房地产投资信托与抵押房地产投资信托 编辑

主要有两种类型的房地产投资信托（REITs） 投资者可以购买：股票房地产投资信托基金和抵押房地产投资信托基金。股票型房地产投资信托基金拥有和经营房地产，而按揭房地产投资信托基金投资于抵押贷款和相关资产。

关键要点

• 房地产投资信托基金是指拥有、经营或为产生收入的房地产融资的公司。
• 股票型房地产投资信托基金拥有和经营房地产，主要通过租金收入产生收入。
• 抵押房地产投资信托基金投资于抵押贷款、抵押担保证券和相关资产，并通过利息收入产生收入。

什么是房地产投资信托？

房地产投资信托是一种证券，公司拥有并通常经营房地产或房地产相关资产。房地产投资信托基金类似于股票和主要市场交易所的交易。房地产投资信托基金（REITs）允许企业通过从一批投资者手中进行组合投资来购买房地产或抵押贷款。这种类型的投资允许大小投资者都拥有房地产股份，而不必自己购买、经营或融资房地产。

房地产投资信托基金一般要求至少有100名投资者，而监管规定阻止了一种可能是邪恶的解决办法：让少数投资者拥有房地产投资信托基金的大部分权益。

房地产投资信托基金至少75%的资产必须是房地产，至少75%的总收入必须来自租金、抵押贷款利息或出售房地产的收益。

此外，法律要求房地产投资信托基金以股息的形式向股东支付至少90%的年度应纳税所得额（不包括资本利得）。然而，这一限制限制了房地产投资信托基金将内部现金流用于增长目的的能力。

权益型

股权房地产投资信托是最常见的房地产投资信托类型。他们收购、管理、建造、翻新和出售创收房地产。他们的收入主要来源于持有的房地产的租金收入。

股票型房地产投资信托基金可以进行广泛投资，也可以专注于某一特定领域。根据美国全国房地产投资信托协会（Nareit）的数据，以下是2019年各细分市场的表现： 

一般而言，股权REITs提供稳定的收入。而且，由于这些房地产投资信托基金通过收取租金产生收入，其收入相对容易预测，而且往往会随着时间的推移而增加。

抵押型

抵押型-也叫MREIT投资抵押贷款，抵押贷款支持证券 ，以及相关资产。虽然股票型房地产投资信托基金通常通过租金产生收入，但抵押型房地产投资信托基金从其投资的利息中赚取收入。

例如，假设ABC公司有资格成为房地产投资信托基金。它用投资者的资金购买一栋办公楼，并出租办公空间。ABC公司拥有并管理这处房地产，每月向租户收取租金。因此，ABC公司被认为是一个股权房地产投资信托基金。

另一方面，假设XYZ公司有资格成为房地产投资信托基金，并向房地产开发商贷款。与ABC公司不同的是，XYZ公司从贷款利息中获得收入。因此，XYZ公司是一家抵押房地产投资信托基金。

与股票型房地产投资信托基金一样，按揭房地产投资信托基金的大部分利润都作为股息支付给投资者。当利率上升时，抵押房地产投资信托基金往往比股票房地产投资信托基金表现更好。

股权和抵押房地产投资信托的风险

与所有投资一样，股票型房地产投资信托基金和抵押型房地产投资信托基金也有各自的风险。以下是投资者应该注意的几个问题：

• 股票型房地产投资信托基金往往具有周期性，对衰退和经济衰退时期非常敏感。
• 对于股票型房地产投资信托基金（REITs），供应过多（例如，超过市场支持的酒店房间数量）可能导致空置率上升和租金收入下降。
• 利率的变化会影响抵押房地产投资信托基金的收益。同样，较低的利率可能导致更多的借款人再融资或偿还抵押贷款，房地产投资信托基金必须以较低的利率进行再投资。
• REITs购买的大部分抵押贷款证券都有联邦政府的支持，这限制了信用风险。然而，某些MREIT可能面临更高的信用风险，这取决于具体的投资。

底线

房地产投资信托基金为投资者提供了一种进入房地产市场的途径，而不必自己拥有、经营或融资房地产。股票和抵押房地产投资信托基金都需要以股息的形式向股东支付90%的收入，股息通常高于股票。

一般而言，股票型REITs可能对购买和持有寻求增长和收入相结合的投资者具有吸引力。另一方面，抵押房地产投资信托基金（Mortgage REITs）可能更适合那些寻求最大收益的风险容忍型投资者，而不太注重资本增值。