环绕贷款定义 编辑

什么是全面贷款？

环绕贷款是一种抵押贷款可用于业主融资交易 . 这类贷款涉及到卖方对房屋的抵押，并增加了额外的增值，以达到总购买价格，必须支付给卖方一段时间。

关键要点

• 环绕贷款是业主融资的一种形式，其中房产的卖方持有未偿还的第一笔抵押贷款，然后由新买家部分偿还。
• 买方不申请传统的银行抵押贷款，而是与卖方签订抵押贷款协议，新贷款不用于偿还卖方的现有贷款。
• 由于卖方融资方承担了与这两项贷款相关的全部违约风险，因此环绕贷款可能具有风险。

了解全面贷款

环绕贷款所依赖的融资形式通常用于卖方融资交易。环绕贷款具有与卖方融资贷款相同的特征，但它将卖方当前的抵押贷款纳入融资条款。

卖方融资是一种允许买方直接向卖方支付本金的融资方式。卖方融资交易对卖方来说风险很大，通常需要高于平均水平的首付。在卖方融资的交易中，协议基于本票 详细说明了融资条件。此外，卖方融资的交易不需要提前交换本金，买方直接向卖方分期付款，包括本金和利息。

对卖家来说，打包贷款可能有风险，因为他们承担了贷款的全部违约风险。卖方还必须确保其现有的抵押贷款不包括转让条款 ，这要求他们在抵押物所有权转移或抵押物出售的情况下全额偿还抵押贷款机构。让渡条款在大多数抵押贷款中都很常见，这通常会阻止打包贷款交易的发生。

环绕贷款的工作原理

环绕贷款建立在业主融资的概念和部署相同的基本结构。当卖方有剩余余额支付房产的第一笔抵押贷款时，在业主融资的交易中使用环绕贷款结构。环绕贷款考虑到卖方现有抵押贷款的剩余余额，按合同规定的抵押贷款利率计算，并增加一个增量余额，以得出总购买价格。

在综合贷款中，卖方的基准利率是以现有抵押贷款的条款为基础的。为了收支平衡，卖方必须至少赚取与贷款利率相当的利息，而贷款利率仍需偿还。因此，卖方可以根据当前条件灵活地协商买方的利率。一般来说，卖家会希望协商可能的最高利率，以便支付第一笔抵押贷款，并在交易中赚取差价。

环绕贷款示例

假设乔伊斯的房子有8万美元的抵押贷款，固定利率为4%。

她同意以12万美元的价格把房子卖给布赖恩，布赖恩付了10%的定金，以7%的利率借了剩余的10.8万美元。

乔伊斯以28000美元（108000美元和她还欠的80000美元之间的差额）赚取7%，加上80000美元抵押贷款余额7%和4%（即3%）之间的差额。