Question

在所有个人可以做的投资中，我认为房地产投资是目前为止最好的。再没有其他投资方式像房地产一样能够保障长期收益，能够允许如此高的资本负债。但是，这并不意味着房地产投资很容易。房地产投资可不像做股票交易，只需动动手指敲几下键盘就可以搞定。房地产投资需要庞大的资金；鉴于软件开发人员的收入比其他行业要高，我认为软件开发人员很适合进行房地产投资。

我承认，对于房地产投资有所偏爱，因为房地产投资是我的主要投资选择，也是这么多年以来我最赚钱的投资方式。但是，无论是否决定投资房地产，你都应该对其运作方式以及会给你带来什么样的机会有充分的了解。

不幸的是，如果你在网上搜索如何投资房地产或者其他类似主题，你可能立刻陷入各种承诺快速致富、毫无可信度的信息的狂轰滥炸之中。本章的目的就是去伪存真，针对房地产投资的运作原理和起步方法，提供一些真实、实用的建议。

你可能又会问我为什么要把有关房地产投资的内容作为一章包含在本书中？好吧，在我的职业生涯中，我遇到了许多软件业同仁提出的关于如何进行房地产投资方面的问题。通常，软件开发人员的薪酬比其他行业的从业人员高出一大截，所以他们可以通过学习如何投资房地产获得收益。所以我觉得，如果我不把有关房地产投资的话题纳入本书，向你介绍相关的基础知识，那才是对你的伤害。

显然，在短短一章中我不可能深入探讨这一话题。但是我可以介绍相关要点。如果你计划投资房地产，如果你选择做房地产投资的话，可以借助这些要点来深入探究这一话题。

为什么要投资房地产

在讨论如何投资房地产之前，让我们先回答一个最重要的问题：为什么要投资房地产？与持有股票相比，房地产投资上手更难、所需资金更多，那为什么它还是优质投资？

可能听起来有些莽撞，但我建议投资房地产的最大原因就是稳定性。毫无疑问，你看过房地产价格大幅波动，所以会对此说法表示怀疑，让我对此进行解释。

尽管房地产价格可能会大幅波动，但是我建议投资的是可租赁房产。这种房产的稳定的收入就是——租金。

因为租金价格不会有明显波动，所以优质的房地产会一直就是优质的房地产。只要你能确保自己的房产贷款采用固定利率，这处房产能给你带来的收入就是非常稳定的。即使租金有变化，通常也是上涨而不是下跌。

因此，即使物业本身的总价会大幅涨跌，但是，只要你愿意经受波动并且长期持有，瞄准租金收入而不是房产价格上升，这笔投资就是非常坚实而稳健的。我自己就经历了几次史上最严重的房地产危机而毫发无损。

房地产投资还是低风险、高负债的投资类型。你不可能找到一家银行愿意为你提供长期贷款去购买股票，但是在房地产业，你只首付10%而银行提供90%的贷款，这样的事情司空见惯。你甚至可以在零首付的情况下获得贷款——但是这通常并不是一个好主意。

这种资本负债的作用是非常强大的。它可能有一点儿风险，但是当以房产作为抵押物取得贷款的时候，银行承担的风险要比你的还大。接下来我们通过一个例子，看看这个杠杆效应的威力。

假设你购买了一处价值10万美元的租赁房产，其中你承担首付10%，剩下90%由银行提供贷款。你选中的这处房产属于我们所说的以租养贷，意思是说所有费用，包括抵押贷款、税费和保险，都由它产生的租金收入来提供保障。在这种情况下，我们假设租金能够支付全部费用，不会有多余的现金流，或现金流很少。

如果刚好是这种情况那就太好了。如果你用这一房产获得了30年的贷款，30年后，你最初投入的1万美元至少增值到10万美元，如果考虑房价上涨，可能会更高。你的贷款从根本上说是由你的租户偿还，你却可以免费得到一处房产。我觉得这笔交易很划算。

但是还可以更好。这笔投资的杠杆作用可以让你从房价上涨中获得更高的收益。房价在两年内上涨10%并非不切实际。我们假设你持有的房产在两年内升值10%，达到11万美元。这时你的投资回报率是多少？

我想很多人会说回报率是10%，但是这就大错特错了。如果你此时出售此物业，你会得到11万美元。我们假设你还有很多没有偿还，比方说9万美元的贷款没有偿还，扣除掉这部分，还剩下2万美元。也就是说，你最初投资的1万美元变成了2万美元，也就是说，投资回报率是100%，即每年50%。你听过有谁在股市里获得过这么高的回报吗？

杠杆作用能让你在房价小幅升值的时候就获得高额回报，而且风险还不大。又因为贷款的抵押物是物业，所以从技术上讲你最大的损失不过是初始投资。（尽管存在不足额判决，但如果你愿意持有房产，就可忽略不计。）

最后，让我们再讨论通货膨胀。我们前面提到过，如果遇到通货膨胀，你的债务的价值会降低，同时你的银行存款的价值也会降低。房地产投资是对抗通货膨胀的最佳对冲手段之一。

如果你经历一个高通货膨胀期，但是你保有房地产贷款，尽管银行存款贬值，但是随着房屋价格和租金的上涨，你的房产贷款是减少的。这意味着什么呢？

好吧，让我们还以你买的那栋10万美元的房子为例。在这种情况下，我们假设每个月的租金是1 000美元，你的抵押贷款加税费和保险等其他费用刚好每个月是1 000美元，两项冲抵，你实现了以租养贷。但是通胀来临，吞噬了你的存款，缩减了你的收入，但同时也引发租金上涨。你可能可以每个月收取1 200美元的租金，而你的抵押贷款及其他费用固定费用仍维持在每月1 000美元。现在你的现金流为+200美元，能够弥补由于通货膨胀给你带来的负面影响。

房价也受通货膨胀影响而上涨。考虑到美元贬值，这种上涨不是真正的升值，它只是作为一种对冲工具。由于房价以美元计算，美元走势越弱，房产的价值也就越高。

总之，为什么房地产是很好的投资呢？如果你购买的房产用于出租，并且每个月按固定贷款利率还款，那你从这一房产中的收入就会非常稳定；你可以利用银行的钱支付购买房产所需的大部分费用，从而让自己利用资本负债获得高额回报；如果遇上通货膨胀，你的房产投资可将资本负债作为对冲工具从中受益。

我该怎么做呢

现在，希望你已经对房地产投资的前景很满意了。不过鉴于我许诺了这么多好处却没有告诉你该怎么做，你可能会有点儿不太笃定。在这么短的篇幅内，我不能给你一步步的指导，但是我可以给你足够丰富的信息，帮你了解房地产投资的运作过程，学习如何上手。

聪明的房地产投资（不是投机）始于认识到房地产投资是一项长期投资。如果你相信自己可以通过倒卖房产或者低价购买抵押房产而快速致富，那你终究会自食恶果。

世上没有免费的午餐。要想从房地产投资中获得巨额回报，需要投入耐心、勤勉和大量时间。我在投资房产时，已经做好20～30年后才盈利的打算。我清楚地知道，购买租赁房产会给我带来正向的现金流；我还知道，使用固定利率以租养贷，结果再差，30年后我也会得到一处还清贷款的房产。这就是我相信并期待的结果，其他的一切都是额外的收获。

所以，常用的投资策略，至少是我推荐的策略，就是：购买一处租赁房产。这套房产要么是正向的现金流，要么用30年期固定利率贷款以租养贷。这一策略风险极低，但是上升空间巨大；即使赶上房地产行情大热，价格火箭般飞涨，也能保证你30年后获得贷款全清的房产。

第一步：学习

要执行这一战略，第一步就是房地产市场的学习。在房地产投资领域，购入房产的时候最赚钱，而非出售房产的时候。你能找到的交易越好，你的起点就会更好。还记得我们曾经讲过股市的流动性很强吗？房地产市场与之相反。流动性强的市场通常效率很高，这就意味着，股票市场的定价很悬殊的场景并不多。

因为房地产市场的流动性不强，价格差距往往很悬殊。无论什么时候问及某只股票的股价，每个人都能在几秒内知道，并且毫无争议。你可以说某支股票被高估或者低估，但是它的成交价格（quoted price）反映了它的真正价值。

房地产市场并非如此。一幢房子的价格是多少？谁知道呢？同一个物业，10位估价师会有10个不同的估价。有时候，如果缺少市场数据和同类待售房产，对房价的估算可能会差异巨大。

这对你意味着什么呢？这意味着，如果你聪明又勤奋，就能够以大幅折扣购买房地产。你只需要能够识别出优质交易，并掌握如何达成一笔好的交易。

要想掌握如何识别优质交易，你需要两样东西：实践和市场研究。如果你想投资房地产，你首先应该做的就是研究市场，了解房产都以什么价格销售。看一下这些物业的面积有多少平方米，它们的租金是多少，它们都位于哪个区域，以及其他你能了解到的因素，这样你才能对任何一处物业到底应该价格几何有些体会。

在做这些事情的同时，你还要演练模拟场景。如果你决定以给定的价格购买一处房产会发生什么？你该如何出价才能以好的价格购得这处房产？

要做到这一点，你要计算所有与房产相关的数字。你要根据房价估算出抵押贷款的成本，以及包括税费、保险、业主会费、水电费、物业维修费等在内的其他开支。

这种演练略显枯燥，但这是让你对什么才是好交易以及这种交易如何操作有感觉的最好的办法。在你坐下来签大额支票之前，你需要对自己所做的充满信心。我的房地产投资策略是基于迅速行动的。

采取行动

一旦对房地产市场有了不错的感觉，就该采取行动了。当我准备购买房产的时候，我会与房地产中介签约，一旦有符合我的条件的新房产，就给我发送消息。如果我看到某处物业是一笔好交易，或者觉得某处物业可以报一个足够低的价使其成为一笔好交易，我就会立刻行动。

我经常在没有现场看房的情况下给卖家发报价，快速测试卖家的反应，以确保自己抢在别人之前抓住一笔好交易。我几乎总是开出一个极低的报价，低到让我的房地产中介都不好意思向对方提出。有时候，卖家会接受这个报价，或者他们会还一个比我这个报价略高一点点的价格。

这并不是说我的大部分报价没有被拒绝，实际上它们都被拒绝了。但这只是一个数字游戏。给房产开出50个超低报价，只要有一位卖家接受即可。你可能可以给某处房产开出低于市价50%报价——也许卖家正急于脱手或者不关心价格。你可能难以相信，有很多卖家因为种种原因就是不关心价格。

我在没有看房就给出报价的时候，会加上一个补充条款，阐明我的报价会根据我对房产的实地考察结果而定。这让我能够有机会反悔，通过实地考察来验证房产广告上的信息，确保没有什么被掩盖的缺点。如果这处房产不合我心意，我可以随时退出交易，无需承担任何不良后果。

假如这房子看起来不错，而且你也签署了房地产合同，下一步就是上门验房。我总是请我能找到的最好、最细心的验房师验房。如果房产有问题，我希望能在投入更多资金之前就有所了解。

如果验房没有任何问题，下一步就是申请获取贷款。你甚至可以在寻找合适的物业之前就开始操作这一步，即资格预审。就像你为了给一处房产找到最好的交易价格，你也应该设法找到最优惠的贷款方案。我不打算在本章详述获得贷款的细节，但是我建议你一定要货比三家，比较各家贷款机构的价格和利率。

利用物业托管

最后，在你购买了房产之后，我的建议是物业管理要到位。我强烈反对自己管理租赁房产。在我看来，在这方面不值得投入精力，并且让人头疼。每个月我花的最值钱的钱就是请物业管理公司打理我的租赁房产。

好的物业管理公司将会管理与物业出租有关的一切事务，包括寻找租户、确定租约、筛选租户、维修保养以及收取房租等。但是找到一家好的物业管理公司是很困难的。你要货比三家，找最诚信的物业管理公司。我因为能力不足、维修费用造假和玩忽职守等问题，至少解雇了三家物业管理公司。

考虑到租金收入的10%要付给物业管理公司，你在签订物业托管协议时要确保自己将这部分算到了租金里。好的物业管理公司能让你放手去搞房地产投资。随着时间的推移，如果你想在持有多处房产的同时还从事全职工作，一家可靠的物业管理公司必不可少。

采取行动

- 今天就走出去购买租赁房产。祝你好运！

- 开个玩笑而已。恰恰相反，找出本地的一份你所在区域里可供出租用的房产清单，通过计算所有数字进行演练。试着算出各种情况下的支付金额，看看是否有可能购买此处房产，你要确保你的现金流是正向的，或者至少是收支平衡。